Кабмин Гройсмана хочет запустить рынок прав аренды земли / Фото УНИАН

Чем опасен рынок прав аренды земли

09:05, 06.07.2016
12 мин.

Правительство Гройсмана хочет продлить действующий уже 15 лет запрет на продажу сельхозземель, но запустить рынок прав аренды. Это не только не вернет владельцам паев возможность распоряжаться своей собственностью, но и, по мнению экспертов, может помочь мошенникам уходить от платы за пользование землей.

В далеких 1990-х собственниками большей части сельскохозяйственных земель Украины стали почти 7 млн человек, которые получили в общей сумме порядка 28 млн га. На сегодня больше половины этих людей – пенсионеры. В основном владельцы паев сдают их в аренду агропредприятиям.

Может быть, собственники земли и готовы продать ее, но не могут – закон запрещает. В аналогичной ситуации оказались и агрохолдинги, и фермеры. Они, возможно, хотят выкупить землю, но не могут это сделать также из-за запрета.

Собственно, мораторий был введен в Украине в 2001 году на два года, чтобы дать власти время навести порядок на рынке земли. Но с тех пор он продлевался 7 раз.

Видео дня

Буквально с момента введения моратория украинское общество фактически разделилось на два лагеря - противников и сторонников рынка земли. Их противостояние нагнетает социальное напряжение и, к сожалению, создает благодатную почву для политических спекуляций.

Каждый раз мораторий продлевается на короткий срок (до двух лет), и мотив такого решения всегда один – найти компромисс в противостоянии сторонников и противников рынка земли. Но пока депутаты находятся в поиске всеобщей выгоды, пайщики гадают, получат ли когда-нибудь право вновь распоряжаться своей собственностью. В неведении находится и бизнес, которому трудно строить далеко идущие планы из-за существующего моратория.

Хотя, есть мнение, что продление моратория выгодно крупным холдингам, занимающимся теневой скупкой земли по низким ценам.   

В конце прошлого года Верховная Рада в очередной раз обязала Кабинет министров подготовить законопроект об обороте земель сельхозназначения. Правительство должно было справиться с этой задачей к марту, но на конец июня документ в парламенте еще никто не видел. Участники процесса говорят, что законопроект порождает слишком много дискуссий.

Сейчас известно, что в кабинетах министерств обсуждается инновационное для Украины решение – отказаться от отмены моратория на неопределенный срок, а вместо этого обеспечить возможность купли-продажи прав аренды земли. Но, как отмечают эксперты, это может только навредить собственникам паев.

 Опасность для пайщиков

На практике рынок прав аренды будет выглядеть приблизительно так. Фермер заключает с владельцем земли договор аренды и на срок его действия (например, на 10 лет) он получает право аренды земли. Спустя пару лет он больше не хочет или не может продолжать аренду. Но есть другой предприниматель, который с удовольствием бы обрабатывал этот пай. Тогда первый фермер передает второму свое право арендовать участок, а взамен получает деньги. При этом сам владелец земли в сделке не участвует.

«Владелец пая не должен участвовать в сделке купли-продажи прав аренды. Если все условия договора выполняются, это его не касается», - рассказал министр аграрной политики и продовольствия Тарас Кутовой в интервью УНИАН.

Но, по мнению члена совета ассоциации «Земельный союз Украины» Сергея Биленко, в этом случае пайщик оказывается в тяжелом положении. Владелец земли фактически не знает, кто ее арендатор.

«Может возникнуть такая ситуация, когда право аренды будет бесконтрольно продано кому угодно. С помощью юридических манипуляций можно создать большие проблемы собственнику. Можно перевести аренду на пустышку, зарегистрированную непонятно на кого, и уйти от обязательств по уплате аренды. Можно, например, участок в Киевской области перевести на физическое лицо, зарегистрированное в Закарпатье, и собственнику, чтобы снять арендную плату в судебном порядке, нужно будет подавать в суд в Закарпатье. Это только первое, что приходит на ум», - отметил Биленко.

В случае нарушения прав собственника министр предлагает разрывать договор аренды. Но это можно сделать только в судебном порядке, а, по словам Биленко, если арендатор будет зарегистрирован на другом конце страны, то это существенно усложнит процесс. К тому же пайщики-пенсионеры из сельской местности вряд ли преуспеют в судебных делах.

«Для рейдерства создадутся очень хорошие условия. И это  несправедливо по отношению к собственнику», - подчеркнул эксперт.

Фермерам все равно

Эксперты считают, что инструмент продажи прав аренды может быть удобным для "теневого" бизнеса / Фото УНИАН

По словам главы Минагропрода, отказ от рынка земли в пользу оборота прав аренды преследует несколько целей. Ведомство надеется в такой способ не только снять упомянутое социальное напряжение, но и облегчить жизнь фермерам.

Сегодня фермер не может просто так выйти из бизнеса - он связан договором аренды и, закрывая свое дело, должен передать кому-то в работу арендуемые паи. Пока это возможно только, если фермер находит желающего и по договоренности с владельцем либо переоформляет договор на новое лицо, либо передает новому арендатору корпоративные права своей фермы. Конечно, продать право аренды без участия владельца не потребует особых усилий. Но заместитель генерального директора Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Михаил Данченко и сейчас не видит особых проблем при переоформлении договоров.

«Я проблемы не вижу в том, чтобы передавать кому-то другому обрабатываемую землю в аренду. Поэтому и не знаю, нужен ли этот инструмент, нет ли там какого-нибудь подводного камня, о котором мы узнаем слишком поздно?», - сказал Данченко.

Действительно, среди экспертов бытует мнение, что инструмент продажи прав аренды может быть очень удобным для тех бизнесменов, которые получили землю в аренду нечестным путем. Продажу прав аренды этих паев подставным фирмам, очевидно, без участия пайщика можно будет провести намного легче, поможет дистанцироваться от этого «теневого» актива и уйти от ответственности.

 Непонятно для банков

Самое главное положительное изменение, которое должен привнести рынок прав аренды, - это возможность взять кредит в банке, оставив в залоге эти права. Но аграрии пока скептически относятся к такой перспективе.

«Кредиты - в любом случае интересно. Но вопрос будет в том, под какие проценты. Фермеры не хотят сотрудничать с банками на нынешних условиях кредитования», - подчеркнул Данченко.

По его словам, если снизятся процентные ставки по кредитам, то фермеры, безусловно, будут рассматривать права аренды в качестве залога. А вот банки пока не знают, что с таким инструментом делать. Сейчас финучреждения не имеют права быть фермерами, и если заемщик не сможет выплатить долг, то банку нужно будет эти активы как-то превратить в деньги. По словам советника правления банка Credit Agricole по сельскохозяйственным вопросам Жан-Жака Эрве, для этого банки нужно будет немного «переквалифицировать» на законодательном уровне. Но он сомневается, стоит ли игра свеч.

«Я не вижу, как мой банк мог бы, например, продавать права аренды. Это - другая работа, другая экспертиза, это - не задача банка», - сказал Эрве.

 Рынок будет вялым

Эксперт: Внедрение рынка прав аренды позволит более четко определить землю как актив / Фото УНИАН

У рынка прав аренды есть еще одна задача - помочь определить будущую стоимость земли. Поскольку украинская земля 15 лет находится под мораторием, никто не знает, сколько она стоит сейчас, и многие опасаются, что после разрешения ее продажи она будет уходить за бесценок.

«Часто звучат заявления, что при открытии рынка земли люди продадут свои паи за бесценок. Есть определенное социальное неприятие этого рынка. А имея в обращении права аренды, мы поймем, сколько земля будет стоить после того, как мы примем решение об отмене моратория. Когда мы поймем, какие это цифры, то, соответственно, и люди определенным образом выстроят свое отношение к возможности купли-продажи земли. Тогда, возможно, опасения по поводу недостойной цены развеются», - сказал министр Кутовой.

Однако арендаторы пока не совсем понимают, каким образом рынок запустится. Земля – долгосрочный актив, поэтому, если не появится большое количество спекулянтов, то ожидать активной торговли на этом рынке не стоит, считает генеральный директор агрохолдинга KSG Agro Сергей Мазин.

«Оборот прав аренды земли - штука непростая. Он происходит вместе с землепользователем. Редко бывает, когда на одной территории меняется 4-5 арендаторов и это уже бедствие, это что-то нехорошее происходит в этой местности. Потому я с трудом представляю, что это будет какой-то внушительный оборот», - отметил Мазин.

Эффект эмфитевзиса

Несмотря на недочеты затеи Минагропрода, эксперты отмечают и ее возможный положительный эффект. По мнению Мазина, внедрение рынка прав аренды позволит более четко определить землю как актив предприятия.

«Я думаю, что это больше внесет порядка в понимание активов. Это будет актив, он будет как-то оценен, у него будет рыночная легальная стоимость, которая будет определена не через корпоративные права предприятия, а в отдельности от него», - сказал гендиректор KSG Agro.

Советник правления банка Credit Agricole Жан-Жак Эрве подчеркнул, что и для украинского фермера, и для иностранного инвестора положительным будет любое решение власти, если оно стабилизирует работу с землей.

«Я поддерживаю сейчас любую альтернативу продаже, потому что Украина пока не готова предоставить потенциальным инвесторам стабильные условия для того, чтобы продавать землю. Думаю, надо потратить очень много денег для улучшения инфраструктуры в целом. Для меня покупка земли не приоритет в отличие от спекулянтов, которые мечтают покупать за копейки, а продавать за миллионы. Но если мы говорим о разумном - не время для продажи, а время для улучшения прав аренды», - прокомментировал ситуацию Эрве.

По мнению экспертов, избежать проблем, с которыми Украина может столкнуться после запуска рынка прав аренды земли можно, если вместо разрешения оборота прав аренды усовершенствовать уже существующий в Украине инструмент – эмфитевзис. Это тоже право арендовать землю с возможностью передачи другому лицу, но от обычной аренды отличается тем, что, подписывая договор эмфитевзиса, владелец земли изначально соглашается на возможность продажи прав аренды, и самое главное – арендатор обязан уплачивать пайщику определенную сумму с этой продажи.

Член совета «Земельного союза Украины» Биленко считает, что разрешить продажу прав аренды земли по обычному договору, как предлагают разработчики в министерствах, невозможно, если закон при этом не будет наделен силой обратного действия.

«При подписании договора владелец не давал согласия на передачу кому-то еще прав арендовать его участок. Я уже не говорю о том, что государство вмешается в договорные отношения, которые начали действовать задолго до принятия закона о рынке прав аренды земли, а это запрещено Конституцией Украины. Закон не может распространяться на договоры, заключенные до его принятия. В Украине есть нормальный институт эмфитевзиса, когда владелец изначально подписывает договор с возможностью перепродажи прав аренды и получает за это нормальную компенсацию. Он и должен работать», - отметил Биленко.

В Украине зарегистрировано около 22 тысяч договоров эмфитевзиса и, по словам эксперта, их число ежегодно увеличивается в два раза.

Пока остается неясным, как с этими альтернативными инструментами будут взаимодействовать банки, и нужно ли будет переоформлять уже заключенные договоры, чтобы обеспечить возможность продажи прав аренды земли. В ближайшее время сторонники как эмфитевзиса, так и разрешения продажи обычных прав аренды должны представить общественности два независимых законопроекта, которые окончательно дадут понять разницу в их позициях.

Алина Зименко (УНИАН)

загрузка...
Мы используем cookies
Соглашаюсь