Рынок недвижимости: очередной год трепыхания на дне

2016 год будет нелегким для строителей. Тяжелая экономическая ситуация в стране надолго ограничила возможности украинцев инвестировать в квадратные метры, о чем свидетельствует рекордно низкое количество сделок купли-продажи. Но даже в таких условиях застройщики попытаются поднять цены на жилье в начале наступившего года на 10-15%.

В 2015 году все основные показатели рынка недвижимости ожидаемо ухудшились. Так, по данным Госстата, в целом объем строительства в Украине упал на 19%, в то время как сегмент строительства жилья просел незначительно - всего на 3,5%. Но даже, несмотря на то, что большинство жилых проектов продолжает реализовываться, активность на рынке – минимальная. К примеру, в Киеве – самом богатом городе Украины - в 2015 году было заключено всего 8,5 тыс. сделок купли-продажи объектов жилой недвижимости. Это - в 2 раза меньше, чем в 2014 году, и в 4 раза меньше, чем в 2013-ом.

Примечательно, но единственный фактор, который не дал отечественному рынку окончательно «впасть в кому» - девальвация гривни. «У людей нет уверенности в завтрашнем дне. Они видят, что, к примеру, по сравнению с прошлым месяцем потеряли в деньгах 5% и понимают, что могут потерять столько же в следующем. Поэтому те, кто работает с гривневой массой, боятся обесценивания и несут свои деньги в квадратный метр, тем самым оживляя рынок», - рассказал коммерческий директор девелоперской компании «НЕСТ» Константин Браво. Но, судя по количеству сделок, процент украинцев, которым по итогам 2015 года было, «что сохранять», оказался крайне низким.

В таких условиях, чтобы хоть как-то заманить покупателей, строители стали объявлять невероятные акции и скидки, которые порой достигали 40%. Впрочем, как отмечает управляющий директор компании ARPA RealEstate Михаил Артюхов, это - неудивительно, так как на фоне привязки гривневых цен к доллару стоимость квадратного метра стала откровенно завышенной. Из-за потери клиентов застройщики начали возвращать цены на прежний уровень. «Доллар прыгнул на 300%, цены на недвижимость – на 80%, поэтому многие собственники до сих пор тянутся и пытаются повысить цены. Этим грешат такие крупные застройщики, как Киевгорстрой, StolitsaGroup, УкрБуд. Они прибывают в иллюзии, что достаточно написать в рекламном сообщении о скидках до 30-40% и покупатели пойдут гурьбой. Но рынок на такие крючки не зацепили», - считает Артюхов.​

Дабы остаться на плаву, строительные компании продолжают сокращать свои издержки. Переходят с импортных материалов и оборудования на отечественные аналоги. Стараются избавиться от строительства объектов социальной инфраструктуры. Многие отказались от повышения зарплат рабочим.

Впрочем, стремление к экономии не убережет от нового витка цен на жилье. Директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослав Чапко уверяет - даже при сохранении нынешнего курса доллара цены на жилую недвижимость вырастут, как минимум, на 10-15%. «Если же гривня будет дешеветь, квадратные метры подорожают более существенно», — прогнозирует эксперт.

Тенденция к переезду

REUTERS

Не произошло чудо в 2015 году и на рынке офисной недвижимости, там преобладали негативные тенденции. По данным консалтинговой компании JLL, в сегменте офисной недвижимости Киева с начала 2015 года было введено в эксплуатацию 36,1 тыс. кв. м площадей, что стало самым низким показателем за последние 9 лет.

Однако рекордное снижение темпов строительства бизнес-центров не привело к дефициту офисов. В столице более четверти из них остаются невостребованными. А из 9 новых объектов, которые были введены в эксплуатацию в январе-сентябре 2015 года, 7 бизнес-центров полностью пустые. И даже упавшие на треть арендные ставки не привлекают арендаторов.

Как отмечают в JLL, общая площадь сделок аренды офисных помещений в 2015 году составила порядка 100 тыс. кв. м, что на 14% больше, чем в 2014 году. Но основная активность на рынке по-прежнему была связана с продлением договоров, пересмотром условий аренды или переездами, тогда как сделки по расширению и выходу новых компаний на рынок были единичными.

Спрос на этом рынке в минувшем году формировали преимущественно компании из IТ-сектора, а также расширяющие свое присутствие в Украине американские и европейские неприбыльные организации и FMCG-компании, реализующие товары повседневного спроса.

Средняя стоимость аренды, по данным консалтинговой компании DTZ, одного квадратного метра снизилась в среднем на 30% и составила порядка 17-28 долл./кв. м в БЦ класса «А», 7-20 долл./кв. м  - класса «B», 5–9 долл./кв. м – класса «C».

По мнению экспертов, положение дел с офисной недвижимостью в 2016 году во многом будет зависеть от экономической и политической ситуации в стране. «Оживление на рынке Киева возможно исключительно при стабилизации экономической и политической ситуации в стране, что приведет к уменьшению пессимистических настроений компаний относительно ведения бизнеса в Украине в перспективе ближайших 2-3 лет. То же самое можно сказать об общем настроении инвесторов и девелоперов, оперирующих в сфере коммерческой недвижимости», - подчеркнул директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости компании «DTZ в Украине» Левон Папоян.

 Торговля – двигатель прогресса

В условиях низкой покупательной способности населения и падения розничных продаж основной тенденцией 2015 года на рынке торговой недвижимости стало стремление арендаторов к максимальному сокращению своих издержек.  Владельцы же торговых центров изо всех сил стремились удержать арендатора за счет предоставления определенных льгот. Это привело к тому, что к концу 2015 года практически все крупные торговые центры снизили арендную ставку, но привязали ее к товарообороту арендатора. Такая схема предполагает, что арендатор выплачивает в качестве арендной платы определенный процент суммы, которую ему удалось заработать плюс минимальную арендную плату.

 «Ранее девелоперы привязывались к фиксированным арендным ставкам, но в этом году большинство договоров аренды было пересмотрено и зачастую арендные ставки были снижены и привязаны к товарообороту», - рассказала директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости компании «DTZ в Украине» Антонина Пучко. По ее словам, такой принцип формирования цены в кризисных условиях оказался приемлемым для владельцев ТЦ, потому что дает возможность удержать арендаторов и обеспечить достаточный уровень посещаемости торгового центра. «Лучше снизить арендную ставку и договориться с арендатором, чем потерять его и получить пустующее помещение», - отмечает Пучко.

2016 год: пока на дне

Девелоперам в 2016 году придется не сильно повышать стоимость «квадрата» / Фото УНИАН

В целом, прогноз экспертов и участников рынка на 2016 год не радужный. Некая активизация строительства нового жилья еще не дает основания считать, что строители оттолкнулись от дна. К тому же нестабильная экономическая ситуация в Украине не позволяет рассчитывать на рост иностранных инвестиций в отечественную недвижимость в наступившем году.

В таких условиях девелоперам в борьбе за клиентов придется повысить требования к качеству возводимых объектов и быть готовыми снижать арендные ставки, а в случае с жилой недвижимостью – по крайней мере, не сильно повышать стоимость квадратного метра.

Антон Дранник (УНИАН)

УНИАН в Google News