Глава набсовета "Киевгорстроя": Цены на жилье вырастут, как минимум, на 15%

О том, что сейчас происходит в украинской строительной сфере на фоне глубокого кризиса, какими будут цены на жилье, когда стартует проект реконструкции «хрущевок», а также о программе «Доступное жилье» и планах «Киевгорстроя» на ближайшую перспективу рассказал в интервью УНИАН глава набсовета холдинга Николай Порайко.

- Николай Васильевич, сейчас в стране очень сложная ситуация – глубокий экономический кризис на фоне оккупационной агрессии России. Насколько существенно происходящее влияет на строительный рынок?

- Очень существенно. Думаю, сейчас ситуация даже хуже, чем в 2008 году. Пока еще каждая отрасль движется по накатанной, но когда идет разговор о финансовых планах - внутренняя и внешняя политическая ситуация, к сожалению, вынуждают нас с тревогой смотреть в завтрашний день. Нужно понимать, что когда население и инвестор находятся в тревожном состоянии, то очень мало шансов убедить его в покупке недвижимости, не важно, коммерческой или жилой. И мы видим это по объемам продаж. До момента, пока застройщики держат цены, продажи еще идут, но думаю, что это будет недолго продолжаться, ведь средств у людей не так много осталось, а риск долгосрочного капиталовложения сейчас достаточно большой.

- В 2008 году чуть ли не каждое второе строительство в стране остановилось… Сегодня ситуация может повториться?

- Не совсем так. В 2008 году завершился период эйфории, когда всем казалось, что все дается даром. Если посмотреть на динамику кредитования юридических и физлиц в 2008 году в сравнении с сегодняшней, то становится ясно, что у нас кредитов почти никто не берет. В 2008-ом  потребительский рынок кредитования физических лиц был в пиковом состоянии и поэтому все обвалилось. Сегодня же массовой остановки строительства ожидать не стоит. Это возможно при крайнем форс-мажоре, в виде военных действий в стране или чрезвычайного положения.

- Нестабильность в стране сильно отразилась на планах «Киевгорстроя»?

-  У нас был очень сложный январь, потом еще сверхсложный февраль. В марте ситуация несколько улучшилась, но все равно по итогам первого квартала падение продаж составило 40-50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Несмотря на это, не думаю, что в абсолютных цифрах финансовые прогнозы компании на год будут снижены. Мы планировали в текущем году реализовать жилой и коммерческой недвижимости на 3,5 млрд грн, с учетом инфляции и роста цен сумма может быть и значительно выше.

Между тем, из-за нестабильности в стране компания намерена временно отказаться от  реализации новых проектов и оптимизировать свои затраты, сосредоточившись на выполнении имеющихся обязательств по сдаче в эксплуатацию жилья. Наблюдательный совет принял решение приостановить работы по освоению новых площадок. Если у этих объектов уже есть инвесторы, то им будет предложена замена жилья в других домах «Киевгорстроя». Но таких объектов немного – пока только 3.

И все-таки, каким будет реальный заработок в этом году, пока сказать сложно. Но по метражу, конечно, будет сокращение. Ведь только отмена правительством финансирования программы «Доступное жилье» существенно сокращает для нас объемы реализации квартир. В этом году в рамках данной программы мы хотели предоставить около 900 квартир.

- Решение правительства о заморозке программы «Доступное жилье» стало для Вас неожиданным?

- Если честно, то да. По моему мнению, замораживание программы – очень странный ход. Я был одним из тех, кто ее начинал в 2009 году, когда Минрегион убедил Кабмин и Юлию Тимошенко, что именно в кризисный период нужно как-то поддержать строительную отрасль. Если строительство остановится, то поднять его потом будет крайне сложно. Сейчас, когда программа действует, правительство вдруг ее отменяет – для меня это непонятно. Ведь в рамках программы доступного жилья работает очень много людей, действуют специализированные учреждения: ГИУ, Госфонд содействия молодежному строительству. Каждый застройщик имеет целые подразделения, которые занимаются доступным жильем: предоставляют консультации, ведут объекты. Если программа свернется, то всех работающих в ее рамках людей придется сократить. Возникает вопрос: где мы их возьмем завтра, когда программа возобновится?

- Риторический вопрос… Проблема доступности жилья для украинцев стоит на повестке дня  многие годы, может ли она быть решена в ближайшее время?

- Очевидно, что уже давно пора запускать программу социального жилья. Пусть даже это жилье не будет в собственности граждан, но оно должно быть. А власть 23 года только декларирует намерения. Но пытаться сделать и делать – разные вещи. Говорят – нет денег для реализации такой программы. Но нет денег у тех, кто недостаточно сильно хочет, чтобы они были. В мире существует излишек инвестиционных средств. А заинтересовать любого инвестора – внутреннего или внешнего – можно хорошим бизнес-планом, в том числе по программе социального жилья. А ведь мы к ней обязательно придем, и чем быстрее - тем лучше, потому что нельзя десятилетиями держать людей в очередях и обещать им квартиры, которых при жизни дожидаются немногие. И обеспечивать реализацию такой программы за счет зарубежных инвестиций должно именно государство.

- В Украине давно поднимается вопрос реконструкции устаревшего жилья, так называемых «хрущевок», но до дела так и не доходит. Что мешает приступить к реализации этого проекта?

- Нет соответствующего законодательства. Проблема в том, что это (устаревшее жилье – ред.) - частная собственность. Нельзя без согласия собственников снести дом. Поэтому должно быть законодательство, которое позволяло бы предоставлять людям альтернативу. К примеру, временное переселение. Нашему холдингу это интересно тем, что у нас много жилья: мы можем предоставить человеку временную квартиру, или переписать в его собственность. Другой вопрос – территориальность такой замены. Желательно переселять людей в дома неподалеку от снесенных.

- А что будет с ценами на жилье в ближайшее время с учетом существенной девальвации гривни?

- Могу сказать, что цены вырастут на 15% - это по состоянию на сегодняшний день с учетом подорожания материалов и их доставки на стройплощадки. Эта цифра - минимальная, а максимальный рост пока неизвестен. И некорректно будет озвучивать прогноз. На сегодняшний день в холдинг обращаются поставщики с предложением изменить условия договора, поскольку подорожало топливо, материалы. Мы просим их предоставить прогноз, что будет хотя бы через месяц-два с их ассортиментом. Только после изучения информации будет принято решение, что делать с ценой. Но то, что она будет подниматься – это точно, но насколько, пока не могу сказать. Поскольку мы не привязаны к валютному эквиваленту, цены будут расти не так динамично, как происходит девальвация гривни.

- Ранее «Киевгорстрой» заявлял о готовности компании поучаствовать в восстановлении пострадавшего во время акций протеста центра Киева, в частности, Дома профсоюзов. Есть ли какая-то конкретика в этом вопросе?

- Что касается киевского Дома профсоюзов, то город не является его собственником. Но считаю, что решение должно приниматься коллегиально, потому что это центр столицы – ее лицо. Федерация профсоюзов не может в данном случае строить, что захочется, несмотря на то, что это ее собственность. Дом профсоюзов, во-первых, - архитектура. Нужно  разработать проект, который должен пройти всевозможные общественные обсуждения, чтобы не было разговоров, что приехал какой-то неизвестный бизнесмен и построил там «свечку» типа «Паруса». Общественность должна определить, подходит ли все визуально. Потом должна состояться техническая экспертиза и тогда уже тендер, на который может выйти и «Киевгорстрой». Другого способа нет. Мы не можем просто так начать строительство.

- С чем «Киевгорстрой» может выйти на этот тендер?

- Предложение холдинга на тендере – снижение стоимости строительства. Мы можем долгое время выполнять работы без авансирования, потому что имеем необходимые собственные ресурсы.

- То есть, Вы гарантируете, что если холдинг выиграет тендер, то это будет наиболее дешевый вариант?

- Нет, я имею в виду, что если мы будем присутствовать на тендере, то цена в ходе его будет постоянно снижаться. Если мы не будем в нем участвовать, то могу предположить, что сразу цена будет намного выше. Но говорить, что наше предложение будет наиболее дешевым - некорректно.

- Что касается в целом центральных улиц столицы, фасадов домов - обращались ли Вы в Киевсовет с предложением провести восстановительные работы?

- Работы ведутся, но комментировать этот вопрос - не в компетенции главы Наблюдательного совета холдинга. Но то, что мы принимаем участие в процессе - правда.

- Раньше у холдинга было много проектов в регионах… Как сейчас обстоят дела?

- Да, раньше «Киевгорстрой» много строил в регионах. Но потом был период, связанный с доставкой материалов, что сильно влияло на стоимость жилья. В регионах, к сожалению, немногие могут себе позволить приобретать квартиры даже по ценам, значительно ниже столичных. Поэтому последние 3 года холдинг пытался хотя бы завершить строительство.

Если верить сегодняшней власти, которая собирается расширить полномочия местных органов самоуправления, то холдинг может вернуться в регионы. Почему сегодня в регионах никто не строит? Потому что у местной власти нет на это средств. Но у них есть и очередники, и  льготники. Если местная власть получит средства, она сразу же станет заказчиком строительства. И мы должны быть готовы к тому, чтобы в этот момент эти услуги предоставить. Мы полностью поддерживаем реформу местного самоуправления, которую сейчас декларирует власть.

- Власть также намерена реформировать Госархстройинспекцию, якобы с целью устранения коррупции в ведомстве. Такой шаг действительно поможет пресечь взяточничество в строительной отрасли?

- «Киевгорстрою» было сложно отслеживать коррупцию в Госархстройинспекции по одной простой причине: мы большие – с нами считаются. Даст ли эта реформа перераспределения функций инспекции на места желаемый эффект в виде сокращения уровня коррупции? Думаю, нет, коррупции в таком случае будет даже больше. Дело в том, что такие органы и ранее были на местах, их ликвидировали, так как не было спасения от них. Получается: в Киеве, в центральном аппарате сидят коррупционеры, а в районе чиновников хоть к ране прикладывай. Но это же - неправда. Люди одинаковые везде. Более того, кумовства, как его у нас называют, где больше? Разве не в регионах? Достучаться до местного чиновника с предложением выпить 100 грамм существенно легче, чем до киевского, как минимум, потому что в Киев еще приехать надо. У нас же, украинцев, есть национальная игра – хождение по граблям. И не просто один раз стать или два – постоянно. Еще можем включить музыку и танцевать на них. Вот и сейчас, вернем функции инспекции на места - набьем очередную шишку.

Для преодоления коррупции необходимо сократить всевозможные разрешительные процедуры, сосредоточившись на контроле  стройплощадок.

- Но даже если в рамках реформы админсистемы у местной власти появятся средства на строительство остается проблема с доставкой материалов, которая будет увеличивать себестоимость возведения объектов и, как следствие, цену на жилье…

- Действительно, доставка материалов сегодня в строительстве вещь очень существенная – и относительно сроков, и стоимости. Поэтому как только стабилизируется ситуация в стране, мы сразу же начинаем реализацию проекта по строительству завода быстросборных конструкций в Киеве. Именно с этим предприятием мы связываем возможность возвращения компании в регионы. Преимущество технологии в том, что большинство работ выполняется в цехах, а на объекте осуществляется только монтаж, причем очень быстрый, и внутренняя отделка. Доставка  конструкций в ближние регионы – автомобильным транспортом, в дальние – ж/д транспортом. Конструкции  могут быть даже дешевле, чем предлагаемые местными производителями стройматериалы. Это позволит существенно удешевить стоимость домов, поэтому они будут привлекательны для регионов. К примеру, мы просчитывали, что в 9-этажном здании себестоимость 1 кв. метра жилья, построенного по данной технологии, будет в районе 450-500 долларов.

- Если можно, расскажите поподробнее о заводе: какой объем инвестиций и каковы сроки реализации проекта?

- Мощность завода будет позволять производить около 200 тыс. кв. м быстросборных конструкций в год. Стоимость проекта оценивается в 4,5 млн долл., срок окупаемости – около 1 года. Реализация проекта будет осуществляться совместно с компанией из США. Сейчас рассматриваются два земельных участка под предприятие: в Киеве возле Дарницкого железнодорожно-автомобильного моста и в Броварах (Киевская обл. - УНИАН). Строительство завода займет около 6 месяцев.

- А сохраняются ли планы «Киевгорстроя» по выходу на IPO?

- При благоприятных условиях холдинг может быть готов к IPO уже через год. Но нужно пройти определенный цикл, например, избавиться от неликвидной собственности, что решается собранием акционеров. А это – определенные сроки. Мы будем вести диалог с новым депутатским корпусом Киевсовета относительно собственности акций обанкротившихся предприятий, так как холдинг нужно почистить от непригодных активов, прежде чем выходить на IPO.

- Много в холдинге таких предприятий?

- На сегодняшний день - около 10. А всего в холдинг входит 40 компаний. Но если говорить объективно, то вся эта собственность - ни к чему. Во многих компаниях «Киевгорстрой» владеет только частью акций. Поэтому мы не влияем на распределение прибыли, назначение руководства и так далее. Я не вижу в этом коммерческой логики. Это - надутый пузырь: насобирали в кучу все, что только можно было в процессе приватизации. А вот если бы у холдинга были контрольные пакеты акций данных предприятий, то в этом действительно был бы смысл. Поэтому нужно либо увеличить пакеты, либо провести анализ, где незаконным путем они были размыты, и выставить акции на аукционы. Таким образом можно получить огромные средства и направить их в строительные проекты.

- Как могут повлиять на планы компании и ее текущую деятельность грядущие выборы в Киеве?

- Действительно, через 1,5 месяца выборы мэра Киева. И руководству компании придется отчитываться по нашим программам перед новоизбранным руководством города. Как оно воспримет намеченные шаги, так мы и будем действовать. Это право нашего главного акционера – Киевсовета. Поэтому после выборов стратегия компании может быть существенно пересмотрена. И еще, что хотелось бы подчеркнуть, Киевсовет  является лишь держателем 80% акций. Он может влиять на назначение руководства и распределение прибыли, но не может и не должен  руководить хозяйственной деятельностью холдинга в ручном режиме. На балансе «Киевгорстроя» нет коммунального имущества.  Хочется, чтобы этот момент понимало новое руководство города.

- Мне приходилось читать в СМИ о жалобах жильцов - покупали квартиру у «Киевгорстроя», а когда начались проблемы с фасадом, обратились в холдинг за возмещением, но тщетно. В холдинге ответили, что подрядчиком выступала другая компания и все претензии к ней. Насколько часто такое бывает и что делать людям, которые оказываются в подобной ситуации?

- К сожалению, такое бывает. Подрядчики на свое усмотрение комплектуют бригады строителей и не всегда специалистами высшей квалификации. За всем не уследишь – везде могут быть недоработки, игнорирование каких-то норм. Такова реальность. Холдинг – управленческая структура, сам не строит, выполняет только функции заказчика. По законодательству, подрядчик несет ответственность за строительство большую, чем холдинг. Другое дело, что холдинг должен выбирать так партнеров, чтобы не было стыдно, но это  другой более сложный вопрос. Наши объемы растут, подрядчиков не хватает, приходится брать новых, которых мы не очень хорошо знаем. Поэтому главное, что могу посоветовать людям –  соглашения, которые они подписывают, должны содержать ответы на все вопросы, которые могут возникнуть во время и после строительства. Если каких-то пунктов нет, то можно потребовать, чтобы их внесли.

- Ну а что делать, если жилье уже купили, а дом начинает рушиться. Состоятельны ли претензии к застройщику?

- Конечно. В договоре есть перечень основных видов работ, за которые компания несет ответственность на протяжении определенного срока. Если выписано, что за фасад холдинг отвечает год или три, а ответа от него нет, то тогда следует подавать исковое заявление. Отвечать перед истцом, конечно, будет холдинг, а не застройщик.

- Как Вы оцениваете результаты компании в прошлом году? Удалось ли выполнить намеченные планы?

- В целом я могу назвать 2013 год успешным для компании. План выполнен, а по некоторым показателям и перевыполнен, в частности, относительно финансовых поступлений и сданных в эксплуатацию объектов. В прошлом году мы сдали в эксплуатацию 14 жилых домов в Киеве, один жилкомплекс в Ялте – 3,5 тыс. квартир общей площадью 255 тыс. кв. м. Если брать жилую и коммерческую недвижимость, то в общей сложности объем сданных площадей составил 361,6 тыс. кв. м, что почти на 40% превысило показатели 2012 года. По национальному стандарту бухгалтерского учета чистая прибыль холдинга в 2013 году составила 114 млн грн, по международному стандарту финотчетности – 85 млн грн. Эти показатели могли быть и выше, если бы в работу компании и жизнь страны в целом не внесли свои коррективы всем известные события в конце минувшего года.

- Какую сумму по итогам 2013 года компания направит на выплату дивидендов, в частности,  Киевсовету, владеющему 80% акций холдинга?

- Этот вопрос будет решаться на общем собрании акционеров «Киевгорстроя». Согласно законодательству и международным стандартам, чистая прибыль холдинга должна составить 85 млн грн. Именно эта сумма будет подлежать распределению. На сегодняшний день правление предложило из этой суммы 35 млн перечислить в бюджет Киева. Как правило, сумма дивидендов Киевсовету была в районе 30% от чистой прибыли. Оставшиеся средства пойдут на развитие компании.

- А если представить, что ситуация в стране уже стабилизировалась. Какими будут Ваши стратегические планы на 3-5 лет?

- Считаю, что компании необходимо вводить такой профиль как строительство примышленных объектов, нельзя зацикливаться только на жилом строительстве. Киев исчерпывает себя в плане застройки жильем. Столица может развиваться только за счет таких государственных программ как социальное жилье, модернизация «хрущевок». Так или иначе, холдинг должен думать о том, что будет завтра. Мы уже сейчас строим и спортивные комплексы, и развлекательные заведения. А можем строить и супермаркеты, и автозаправки, и так далее. У компании также достаточно опыта, чтобы строить серьезные, большие объекты. В общем, диверсификация направлений обязательна.

Виктор Нагорский (УНИАН)

УНИАН в Google News