Дешевую ипотеку тормозит недоверие

Первые полтора месяца программы удешевленной ипотеки, не показавшей значительных результатов, ушли на доработку законодательства и изменение ее условий. И хотя законодатели убрали основные риски для заемщика, сняв большинство ограничений, программу стопорит кризис доверия.

Первые полтора месяца  работы программы удешевленной ипотеки фактически ушло на доработку законодательства и изменение ее условий. Естественно, что реализуемая "с колес" и корректируемая на ходу программа  на начальном этапе не показала значительных результатов. Плюс к организационным шероховатостям, программу стопорит кризис доверия на ипотечном рынке, несмотря на то, что законодатели убрали основные риски для заемщика, сняв большинство ограничений.

В начале марта Виктор Янукович заявил о своих социнициативах, которые должны были запуститься в мае. Тогда участники рынка сомневались, что начать программу в срок реально. Однако уже 15 мая в Сумах был опробован первый ипотечный кредит. А с тех пор оформить ипотеку под 3% смогли всего 53 человека (из них 20 — в Киеве, 12 — в Днепропетровской области) из более 7,5 тыс. желающих. Не говоря уже о стоящих на квартучете 1,2 млн человек, а также неучтенных гражданах, нуждающихся в улучшении жилищных условий, для которых программа и предназначается.

За столь вялое течение программы Минрегион не раз поддавался критике, всякий раз свое неудовольствие темпами выдачи дешевой ипотеки высказывал и премьер-министр Николай Азаров.

Чтобы растопить лед недоверия будущих заемщиков, в Порядок удешевления стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий (постановление №343), уже дважды вносились изменения.

Измененный порядок снял ограничения для участия в программе банков (ранее допускались только банки І и ІІ группы), ввел возможность сокращения первого взноса (на сколько, видимо, будут решать банки) в случае предоставления дополнительного залога по кредиту.

Заемщик также может в качестве поручителей привлекать не только проживающих с ним в квартире людей. А его доходы теперь не ограничиваются пятикратным размером среднемесячной зарплаты. Главное, чтобы ежемесячный платеж по кредиту с учетом частичной компенсации процентов не превышал 50% (раньше — 40%) совокупного среднемесячного дохода семьи. Также законодатели освободили заемщиков и их семьи от необходимости ежегодно подавать декларацию о доходах в налоговую.

Ранее «тормозом» программы считали недостаточное количество предложений квартир из-за ограничения их максимальной площади в 72,5 кв.м, что препятствовало застройщикам включать в программу дома с квартирами большей площади. Недостаток предложения малогабаритного жилья особо ощущался в регионах.

Выровнять спрос и предложение решили, увеличив предельную площадь квартир до 76 кв.м для семьи из четырех и более человек и до 94 кв.м для индивидуальных жилых домов. Причем расчеты с такой площадью будут действовать только до 1 января 2013 года.

Расчетная стоимость жилья может увеличиваться на 10% для населенных пунктов, которые расположены в 5-15 км от границ Киева, Севастополя, Симферополя и областных центров. То есть теперь в ближайшем пригороде Киева жилье можно купить за 7,7 тыс. грн./кв.м, в Киевской области, областных центрах, Севастополе и Симферополе — за 5,5 тыс. грн./кв.м, в других населенных пунктах — за 4,4 тыс. грн.

А для населенных пунктов, расположенных в 5 км от тех же городов, стоимость жилья приравнивается к городским.

Круг недоверия: заемщики побаиваются госпрограмм

По данным Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, на 27 июня в рамках программы предлагается 5239 квартир в 134 недостроенных домах во всех регионах страны. В том числе, и 126 квартир в уже введенных в эксплуатацию 4 домах в Винницкой, Закарпатской и Тернопольской областях.

Заемщиков по всей Украине кредитуют только «Ощадбанк» и «Укргазбанк», еще семь — «Финансы и Кредит», «Укрэксимбанк», «Укрсоцбанк», «Брокбизнесбанк», «Банк Форум», «Проминвестбанк», «Финансовая Инициатива» - в отдельных регионах.

В Минрегионе пояснили, что первые перечисленные в регионы в июне 30 млн грн будут освоены в следующем после оформления кредитов месяце. А в первую неделю июля в регионы будут направлены еще 70 млн грн.

В Минрегионе основную проблему, не дающую развернуться программе на полную мощь, видят в медленной аккредитации застройщиков и объектов в банках. По информации НБУ, на 21 июня только 15 из 114 объектов прошли аккредитацию. По данным «Ощадбанка» и «Укргазбанка», 59 застройщиков подали к ним документы для аккредитации, еще 17 собирают документы. Исполнитель программы считает, что местные власти плохо популяризируют программу среди населения. Не последнюю роль здесь играет и потеря доверия инвесторов к застройщикам и банкам, а также выплата заработной платы в конвертах.

Представители общественных организаций сюда же добавляют и недоверие к госпрограммам, которые реализовывались ранее и в результате которых люди не получили долгожданное жилье.

«Человек взял банковский кредит и не получит квартиру. На сегодняшний день такие люди есть. Это и есть самый главный риск», - говорит президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам Алексей Гончарук.

То есть вероятность того, что участвующие в программе объекты либо будут не достроены, либо достроены не в срок, по-прежнему остается.

А. Гончарук также оценивает как непрозрачную работу Межведомственной комиссии при Минрегионе, которая отбирает застройщиков и объекты для участия в программе, поскольку механизмы их отбора неизвестны общественности, а его процесс происходит «за закрытыми дверями».

«Из опыта, который есть у нас, когда от реализации государственных программ пострадали сотни людей, которые подписаны на государственные кредиты, а объекты реально не получили, доверие к чиновникам, которые самостоятельно определят, хороший застройщик или плохой, нет», - добавил он.

Не верят государству и банки. «От ситуаций, когда государство должно за что-то заплатить, бизнес старается уходить. Потому что государство на сегодня очень не надежный партнер. Сегодня есть деньги — они платят, в следующем году поменяется власть, они решат зарубить эту инициативу и внесут изменения», - отметил эксперт.

А.Гончарук считает, что кроме государственных банков в программу вошли те, которые попросту «не смогли отказать». Малое количество выданных кредитов  он  объясняет нежеланием банков, обжегшихся на ипотеке в кризис, идти на риск, а огромное количество желающих участвовать считает необоснованным.

По его оценкам, в этом году квартиры по данной программе получат в лучшем случае в шесть раз меньше семей, чем ожидается.

«Даже если будут деньги, освоить 30 тыс. квартир, найти 30 тыс. человек, которые будут готовы участвовать в этой программе, еще и будут соответствовать условиям, еще и оформят кредиты в банках — задача очень непростая. Мой прогноз — где-то на уровне 5 тыс. человек», - предполагает эксперт.

Ипотека под законом

Основные риски программы для заемщиков также заключались в их неуверенности, что средства на компенсацию процентов будут заложены в госбюджете на все 15 лет действия кредита. По оценкам банкиров, средний срок жизни кредита составляет 7-8 лет, однако в данной программе он может увеличиться. Следовательно, гарантии финансирования программы должны распространяться хотя бы на этот период.

В конце концов программа была закреплена на законодательном уровне: 5 июля ВР приняла закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия ипотечному кредитованию». В Минрегионе считают, что закон предоставит исчерпывающие гарантии действующему механизму выдачи дешевой ипотеки, хотя и не исключают необходимости корректировки нормативной базы в будущем.

Главный позитив - законодатели внесли финансирование госпрограммы в статью защищенных в госбюджете, что должно ежегодно гарантировать выделение средств, начиная с 2013 года.

Правда, по словам управляющего партнера ЮК «Алексеев, Боярчуков и Партнеры» Сергея Боярчукова, на какой именно срок государство гарантирует компенсацию процентов по ипотеке заемщику, в законопроекте не уточняется. «Не указали законодатели в документе, и каким должен быть объем средств, направляемых на компенсацию ипотечных кредитов. Также не ясны механизм компенсации процентов по кредиту и механизм удешевления ипотечного кредитования (размер, порядок компенсации и т.п.). Эти все моменты обязательно должны быть прописаны в законопроекте. А поскольку их нет – документ нуждается в существенной доработке. В противном случае рассчитывать заемщикам на автоматическую выплату денег за счет государственного бюджета не стоит», - предостерегает юрист.

Управляющий партнер ЮК «Алексеев, Боярчуков и Партнеры» Сергей Алексеев добавил, что закон не защищает заемщика от признания договоров продажи имущественных прав на квартиры в строящихся домах недействительными.

«Риск признания недействительным таких договоров зависит только от качества составленного документа», - считает юрист.

Среди основных новаций закона - разрешение отчуждать право аренды земельного участка, находящегося в коммунальной или государственной собственности, без согласования с арендодателем.

К примеру, арендатор земельного участка государственной или коммунальной собственности, по каким-либо причинам не может самостоятельно завершить строительство объекта недвижимости. В таком случае, действующий арендатор может передать свое право аренды третьими лицу без прохождения бюрократичной процедуры получения необходимых разрешений у арендодателя, которым, в зависимости от месторасположения участка, является орган государственной власти или местного самоуправления, пояснил управляющий партнер компании

«С одной стороны предложенные нормы направлены на упрощение механизма перехода права аренды земельных участков от одного лица к другому, с другой - могут способствовать незаконному завладению арендованными земельными участками, и отпугнуть иностранных инвесторов украинского строительного рынка», - отметил С. Алексеев.

Бюджетники платят по кредитам

Кроме законодательных гарантий существуют чисто экономические стимулы. По оценкам банкиров, программа не сулит им больших прибылей, но и не является убыточной.

Заместитель председателя правления «Укргазбанка» Елена Дмитриева отметила, что если покупку квартиры на «вторичке» банк кредитует под 17,5%, то на дешевой ипотеке (под 16%, из которых заемщик платит 3%) он недополучает 1,5%.

При этом у банков возникают риски ликвидности, поскольку программа требует длительного ресурса, к которому нельзя причислить размещенные депозиты. Другим источником такого ресурса могли бы стать облигации Государственного ипотечного учреждения и Агентства рефинансирования жилищных кредитов, считают участники рынка.

Однако, благодаря программе, у банков появились платежеспособные клиенты.

«Целевой сегмент, который мы получим — люди, которые привыкли обслуживать свои кредиты. Мы надеемся, что низкой рисковостью этого сегмента мы сможем компенсировать тот недополученный доход, который у нас будет. Программа эта не убыточная, но мы прибыли практически не получаем», - отметила Е. Дмитриева.

В Госфонде содействия молодежному кредитованию портрет «бюджетного» заемщика очертили так: семья в возрасте 30-45 лет, среднемесячный доход которой составляет 3-12 тыс. грн. с одним ребенком, которая стоит на квартучете. Зачастую кредиты берут военнослужащие, милиционеры, банковские работники, учителя, инженеры, руководители предприятий.

При отборе заемщиков банк обращает внимание на отсутствие негативной кредитной истории, наличие дополнительного имущества. Охотнее ипотеку выдают семьям, чем одиночкам. Месячный доход киевской семьи должен быть не ниже 7 тыс. грн. При этом никаких дополнительных залогов, помимо залога имущественных прав на строящиеся «квадраты», не требуется.

«С учетом того, что мы кредитуем 75% стоимости квартиры, мы считаем, что лаг в 25% нам достаточен для покрытия рисков», - пояснила Е.Дмитриева.

Госипотека не снизит ставки банков

Несмотря на то, что банки заявляют о готовности кредитовать и застройщиков, ссылаясь, в том числе, и на наличие ресурса, им мешают это делать проблемы с залогом, отсутствие гарантии достройки объектов, а также высокая стоимость кредитования. Снизить риски для банка может схема, при которой он кредитует и застройщика, и физических лиц, приобретающих в доме квартиры.

Не редкость сейчас и ипотека под 12% для покупки квартир в конкретном жилкомплексе, где застройщик компенсирует банку часть процентной ставки. Государственная ипотечная программа может увеличить количество таких объектов с надежными застройщиками, особенно в регионах, считают банкиры.

Однако, учитывая, что средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам для населения зависла на отметке 20-24%, говорить о возобновлении массовой ипотеки по-прежнему не приходится.

По оценкам риелторов, в ближайшие 3-4 года реального ипотечного кредитования в Украине не будет.

«Те проценты, которые предлагают банки для всех, за пределами здравого смысла. Те проценты, которые предлагают по программе Президента — тоже не для всех, а для какой-то небольшой прослойки людей, которые должны стать глашатаями достоинств действующего Президента и партии власти. Мы понимаем, что это не больше, чем пиар-ход. На рынок это никак не влияет», - считает председатель Национального совета Риелторской палаты Украины (РПУ) Александр Бондаренко.

Впрочем, в текущем году ипотечные ставки не упадут ниже существующего уровня,  несмотря на то, что призрачно маячит перспектива удешевления депозитов из-за вероятного снижения уровня инфляции, что в свою очередь должно опустить ипотечные ставки. Возможно, это перспектива следующего года. А достичь «подъемной» среднерыночной ставки в 12% мы не сможем, по крайней мере, еще несколько лет.

Татьяна Акимова (УНИАН)

УНИАН в Google News