Состояние рынка недвижимости – ни купить, ни продать…

Оценки рынка жилья напоминают описание болезни: сначала был перегрет, затем  образовался ценовой пузырь… Эксперты уверяют – до дна осталось 10% снижение...

Экспертные оценки рынка жилья в последнее время все больше напоминают описание болезни: раньше у нас рынок был перегрет, затем на нем образовался ценовой пузырь, который не дает покоя с осени прошлого года. А сейчас и потенциальных покупателей и продавцов жилья терзают сомнения: долго ли будет прогрессировать болезнь и когда наконец пузырь лопнет окончательно?

Вперед в прошлое

Игроки рынка недвижимости по-прежнему расходятся во мнениях по поводу достижения ценового дна. Так, председатель комитета по информационным технологиям Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Андрей Гусельников считает, что из-за того, что рынок был «перегрет», об обвале стоимости жилья говорить вообще некорректно. Одни (среди них и застройщики, и риэлторы) во всех своих проблемах – ни продать, ни купить -  обвиняют прессу с ее ожиданиями падения цен. Другие полагают, что уже можно говорить о некоей стабилизации стоимости квадратного метра, особенно на вторичном рынке, и пророчат «положительную динамику» и незначительный рост рынка. (По данным консалтинговых компаний, в июне стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынке колебалась в пределах 0,5%). Еще ряд экспертов считает, что о стабилизации можно говорить только в том случае, если будет рост количества сделок хотя бы в каком-то ценовом сегменте. Это может наступить ближе к осени.

С одной стороны, никто не желает «упадничества» экономике страны, а с другой – и шанс улучшить свои жилищные условия упустить не хочется.

Старший аналитик ИК «Тройка Диалог Украина» Евгений Гребенюк прогнозирует, что свое дно рынок достигнет тогда, когда уровень цен на жилье опустится до показателей середины 2005 года (именно в это время в Украину пришли дешевые валютные ресурсы, и началось искусственное перегревание рынка). «Мы близки к дну рынка. Нам еще 10% можно ожидать падения цен», - считает он.

Покопавшись в архивах риэлторских компаний, можно без труда обнаружить, что на начало июня 2005 года средняя стоимость квадратного метра на киевской «вторичке» составляла 1400 долл. (на начало июня 2009 года – 1500 долл.), на первичном рынке – 930 долл. (в июне 2009 г. – 1194 долл.). То есть, судя по статистике, если на вторичном рынке дна осталось ждать уже недолго, то на «первичке» еще есть «запас прочности».

Участники рынка или не хотят, или не могут опускать цены, зацепившись за определенный уровень рентабельности, уверен Е.Гребенюк. Он выделяет три группы нынешних продавцов: первой - очень нужно  продать по любой цене, чтобы рассчитаться по кредитам (цены 2002-2003 годов), вторая группа хочет продать по существующим ценам, третья – продавцы элитной недвижимости, которые ждут выгодных цен.

Застройщики опустились до себестоимости

Застройщики же с такими прогнозами не согласны. Не смогут они снизить цены до уровня 2005 года, потому что задавлены непомерными отчислениями на развитие социально-транспортной инфраструктуры города. Да, для тех, кто сегодня начнет стройку, они снижены антикризисным законом, но те, которые достраивают, вынуждены платить.

Генеральный директор Финансово-строительной компании «Пагода» (Киев) Клавдия Бондарева отметила, что если себестоимость в 2005 году была объективно одна (были дешевле строительные материалы, отчисления городу в несколько раз меньше), то на сегодня стоимость строительства квадратного метра возросла в несколько раз.

«Поэтому говорить о том, что мы сейчас сможем вернуться к ценам 2005 года, будет неправильно... Сейчас мы должны городу отдавать 7-20% бесплатного жилья. Мы должны платить 5% стоимости строительства. Мы должны платить возросшие отчисления на социальное развитие города. К сожалению, эти проценты не отменены», - поясняет она. Более того, из-за падения спроса многие строители уже пошли на снижение своей прибыли. «Анализируя стоимость квадратного метра на разных площадках, я понимаю, во что могла обойтись застройщику земля, какие инженерные сети он должен бесплатно проложить для города, какие отчисления он должен отдать городу. Я понимаю, что та цена, которая предлагается застройщиком, практически равна себестоимости», - отмечает К.Бондарева.

По ее словам, цена на первичное жилье в гривне осталась на прежнем уровне «не потому, что застройщики хотят получить 200-400% рентабельности. Все уже практически опустились до своего дна», к той реальной себестоимости, которую они должны получить для того, чтобы возместить затраты и рассчитаться по кредитам. При этом эксперт добавила, что не ожидает резкого снижения стоимости жилья на первичном рынке. (Сегодня средняя стоимость жилья эконом- и бизнес-класса на первичном рынке Киева составляет 8-15 тыс. грн. за 1 кв. м).

Надежда на депозит

Какой бы привлекательной ценой не заманивали покупателя, а если собственных денег нет, то и рассчитывать на квартиру нечего. На быстрое восстановление ипотеки особой надежды не питает никто. Говорят - в ближайшие два года не предвидится. Это еще по оптимистическим прогнозам…

«Ту массовую ипотеку, которую мы наблюдали еще год-два назад, мы увидим еще не скоро. У банков нет нормальной ресурсной базы и нет нормальных механизмов по секьюритизации. Вряд ли они будут предложены в национальных рамках», - считает генеральный директор девелоперской компании «Европа» Сергей Елисеев.

Эксперты утверждают, что банки, у которых водится «лишняя» гривневая ликвидность, не спешат давать кредиты, поскольку не могут составить реальной стоимости залогового имущества (квартиры). Они тоже не знают, достигли ли цены своего дна. А в случае ожидаемой осенью второй волны кризиса, может наступить массовый выброс на рынок залоговых квартир, от чего не выиграют ни банки, ни заемщики. Одна надежда – на депозиты (пресловутые 90 млн. долл.) и запасы средств внутри страны.

VIPы нашего времени

Риэлторы шутят, что приравнивают нынешнего покупателя недвижимости к “очень важным персонам”, ведь за стоимость хрущевки можно купить продвинутое авто.

Оказывается, портрет современного покупателя недвижимости недалеко ушел от докризисного.

«Тот контингент людей, который покупал раньше квартиры, они же покупают и сейчас», - отмечает К.Бондарева.

Однако покупатели стали более осторожными в своих решениях и более требовательными к качеству, особенно при покупке на «первичке»: одни ждут осени в надежде, что цены на жилье все-таки упадут, а другие напуганы остановкой строительства.

Неизменной осталась структура потребителей домов в коттеджных городках. По словам С.Елисеева, коттеджи как покупали для жилья, так и покупают. «У нас портрет клиента практически не изменился. Более того, ипотечное кредитование никогда не превышало у нас 30% общего числа сделок», - добавил он.

Генеральный директор ТМ «DreamHouse Ukraine» Владимир Лимаков считает, что в этом году рынок ушел в высококачественное дорогое жилье, рассчитанное на покупателей с собственными средствами. В то же время, есть спрос на коттеджи (площадью 150-300 кв.м) стоимостью 30-150 тыс. долл., а предложения в этом сегменте нет. По его словам, наиболее востребованы сейчас коттеджи небольшой площади, рассчитанные на семью из трех человек, для постоянного проживания или отдыха в выходные дни. 

Назад в будущее

Где же искать спасения для строительного рынка – в "прошенных" иностранных инвесторах, или стоит копнуть внутренние ресурсы?

По мнению К.Бондаревой, начатые дома таки будут достроены. Помочь в этом могут средства иностранных инвесторов, предприятий, имеющих доступ к бюджетным деньгам, или компаний, которые могут финансировать строительство за счет прибыльности других направлений деятельности.

Гендиректор «Пагоды» считает, что сегодня оживился интерес иностранных инвесторов к участию в бизнесе украинских застройщиков. При этом они готовы входить в бизнес, приобретая контрольный пакет акций строительных компаний. По ее словам, застройщики будут готовы идти и на 50%, и даже больше, лишь бы достроить объекты и сохранить бизнес.

Конечно, могло бы помочь и государство.  Нет, не программой достройки жилья, а строительством инженерных коммуникаций и дорог, которые занимают львиную долю в себестоимости строительства.

Аналитики рынка полны оптимизма: они полагают, что сейчас самое время предложить новые механизмы строительства жилья и искать возможности внутри страны, поскольку не нужно быть пророком, чтобы сказать, что продажа незавершенных домов ушла в историю.

Но есть еще одно «ноу-хау». Так, Е.Гребенюк считает, что самое время вспомнить о сберегательно-строительных кассах (финансовое учреждение с ограниченными функциями, работающее как касса взаимопомощи) для людей, которые хотят строить жилье.  А, может, действительно пришло время «канувших в Лету» кооперативов?.

Зинаида Блок (УНИАН)

УНИАН в Google News