Бой с «тенью» откладывается. Мораторий на продажу земли продлен…

По традиции, в Украине едва ли не каждый новый год начинается с продления моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Это уже стало так называемым ритуалом для парламентариев. С приходом 2010-го народные избранники еще на два года заблокировали рынок земли – до 2012 года.

Данный вопрос обсуждается, а скорее мусолится с 2001-го. Сложность рассмотрения заключается в его чрезвычайной заполитизированности. Практически каждая политическая сила пытается заработать на нем определенные баллы, особенно в разгар избирательной кампании. А тем временем земля распродается, но «втихую»…

Парламентский перевес

Нынешний мораторий продлен, благодаря преодолению Радой президентского вето на соответствующий закон («О внесении изменений в пункты 14 и 15 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины»). Интересный момент, документом предусмотрено, что купля-продажа земли станет возможна с 1 января 2012 года при условии вступления в силу законов о Государственном земельном кадастре и рынке земли, но даже если их примут раньше, продавать можно только  с указанной даты. Кстати, Виктор Ющенко, ветировав документ, направил  представление относительно его конституционности в КСУ. Юристы также сомневаются в его соответствии Конституции. И это вполне логично - продление моратория противоречит Основному закону страны, который гарантирует право собственности, в том числе и на землю.

«Понятие «право собственности», согласно Гражданскому кодексу Украины, подразумевает право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью. В том же ГК говорится, что собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по своему усмотрению и государство не вмешивается в реализацию  владельцем права собственности. На сегодня украинцам запрещено распоряжаться своими земельными участками, что ограничивает их конституционные права», - поясняет партнер «Адлер и партнеры. Адвокатское бюро», адвокат Юрий Остапенко.

Но эти «юридические тонкости» не мешают парламентариям. Всякий раз при очередном продлении моратория выдвигается аргумент - Украина еще не готова к функционированию рынка земли по причине отсутствия законодательства, в том числе о земельном кадастре. Однако, из года в год решение этого вопроса  откладывается. Такое упорство наводит на определенные мысли, суть которых сводится к народной мудрости – «в мутной воде рыбу легче ловить»... 

Привычка бизнеса...

Сказать, что продление моратория удивило специалистов и участников рынка, нельзя. Сдерживающего фактора для работы бизнеса он не имеет. «Хотя, если бы моратория не было, не исключено, что инвесторы более внимательно относились бы к Украине и рассматривали ее как привлекательное место для вложений», - отметил руководитель группы экспертов ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» Владимир Лапа.

По его мнению, влияние моратория на бизнес двойственное. «С одной стороны, есть предприятия, которые бы могли уже сейчас покупать землю и делать из нее одно из основных средств производства, получать кредиты и т.д. С другой стороны, есть предприятия, и таких, наверное, больше, у которых сейчас ограничены ресурсы оборотных средств и которые, в случае введения рынка земли, просто не смогут ее выкупить. Поэтому для них мораторий - возможность сохраниться на экономической карте Украины в существующем состоянии и размере», - отметил он. Кроме того, по его словам, во время кризиса прибыльность сельского хозяйства невысокая и никто за землю максимальной цены не даст. В проигрыше останутся и селяне, которые будут вынуждены продавать землю по сравнительно низкой стоимости.

Еще один риск отмены моратория – приход спекулятивного капитала, его наличие или отсутствие будет зависеть от того, как будет развиваться дальнейшее законодательное регулирование, в частности, есть разные редакции законопроектов, в которых прописаны положения, делающие непривлекательными спекулятивные операции. В.Лапа считает, что отменять мораторий необходимо, но именно сейчас - нецелесообразно.

Эксперт также отметил, что вопрос функционирования рынка земли имеет много нерешенных проблем, которые находятся в стадии обсуждения, в частности деятельность Земельного банка. «Но важно прогнозирование, ведь у нас нет стратегии формирования рынка земли, точнее она сводится к ежегодному продлению моратория», - подчеркивает эксперт.

«Возможно, было бы целесообразно внедрять рынок земли не сразу, а переходными этапами. Например, дать возможность для начала продавать земельные участки тем людям, которые не имеют наследников. И сельхозпроизводители имели бы возможность адаптироваться, и государство – отработать и проверить те инструменты, которые будут в наличии, и люди получили бы возможность реализовать свое конституционное право», - считает В.Лапа.

Чего не хватает для счастья?

Существующая законодательная база в земельной сфере не является совершенной, однако является достаточной, чтобы рынок земли заработал, считают юристы. «В Украине существует ряд законов, которые регулируют земельные отношения. Это - Земельный кодекс , Гражданский кодекс, законы «Об ипотеке», «О залоге», «Об аренде земель», «Об оценке земель», «О землеустройстве», «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)», «Об охране земель», «О государственной экспертизе землеустроительной документации», “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество”, а также постановление КМУ от 11.04.2002 г. №502 "Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, которые пребывают в собственности граждан или юридических лиц". Этих нормативно-правовых актов вполне достаточно для того, чтобы рынок земли работал, чтобы люди могли получать госакты, распоряжаться землей, менять ее целевое назначение и так далее.

Конечно, наше земельное законодательство неидеально, но мы сможем его совершенствовать лишь при условии работы рынка. Сразу же станет понятно, какие недостатки и преграды кроются в существующих законах и законодатель  сможет оперативно отреагировать», - отметил Ю.Остапенко.

А пока, по его словам, законодатель самостоятельно определил изменения, которые необходимо внести в законы с тем, чтобы не допустить злоупотребления в земельной сфере. «Так, в переходных положениях (п.15) Земельного кодекса Украины указано, что мораторий на куплю-продажу земли будет снят лишь после вступления в силу законов «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земли». Я полностью согласен, что эти законы нужны, но их можно разрабатывать и при функционирующем рынке. Такая норма была принята в 2007 году, но до сегодняшнего дня ни один из этих документов не принят. Законодательные акты можно принять и за один день, главное, чтобы у депутатов было политическое желание».

Мутная вода

Отсутствие рынка земли вовсе не исключает операций с ней. И ни для кого, кроме наших правоохранительных органов, это не секрет. «На сегодня в Украине используются различные теневые схемы обхода моратория на куплю-продажу земли. В частности, практикуется смена целевого назначения земельного участка, когда земли товарного сельскохозяйственного производства и личного крестьянского хозяйства, которые запрещено продавать и покупать, переводятся в другие категории земель сельхозназначения. Еще один способ -  заключение договоров мены земельных участков с доплатой», - рассказал Ю.Остапенко.

При этом хочется вспомнить слова Президента. Ранее Виктор Ющенко заявлял, что за последний год практически в каждой области от 1,2 до 2 тыс. га сельскохозяйственных угодий были выведены из оборота путем фиктивных операций.

«Благодаря мораторию, коррупция в земельной сфере процветает. Существует негласный закон, согласно которому, любой запрет сопровождается появлением черных схем. Так и в этом случае: деньги идут мимо государства в карманы конкретных чиновников, которые за определенные деньги эти черные схемы прокручивают. Но есть основания полагать, что в будущем, после снятия моратория, прокуратора или другие органы будут признавать такого рода операции с землей незаконными», - считает Ю.Остапенко.

«Все хорошо понимают, что продажа сельхозземель у нас все равно идет, но по теневым схемам. Мораторий только создает условия для существования черного рынка», - считает экс-кандидат на должность президента Сергей Тигипко.

Он отметил, что «ссылку на отсутствие инфраструктуры земельного рынка мы слышим из года в год, но никто ее созданием не занимается. Кредит Всемирного банка на составление земельного кадастра был выделен шесть лет назад, но до сих пор ничего не сделано. Это свидетельствует о том, что правительство и парламент просто не заинтересованы в создании цивилизованного земельного рынка».

Вывод напрашивается сам собой. Проблема функционирования рынка земли лежит в двух плоскостях. Первая – несовершенное законодательство. Вторая – выполнение действующих законов. У нас горят архивы, выдают по два акта на один участок, меняют «профиль» земли, раздают угодья… Правда, это в компетенции правоохранительных органов и судов. Как отметил В.Лапа: «Очень много вопросов, но причем здесь земельная реформа? Просто порядок нужно наводить… Ведь непонятно, что первично: отсутствие рынка провоцирует теневой рынок, или теневой рынок пугает и все боятся»…

Елена Кучер (УНИАН)