Инвестсчета «тормознут» покупку недвижимости иностранцами?

Национальный банк в декабре прошлого года обязал иностранцев с целью покупки недвижимости в Украине открывать инвестиционные счета, чтобы операции осуществлялись исключительно в гривне. При этом регулятор  разъяснил банкам, как себя вести в данной ситуации, т.е. новый порядок осуществления иностранных инвестиций в связи со вступлением в силу 24 ноября 2009 года изменений в Закон «О режиме иностранного инвестирования». И хотя механизм работы с инвестсчетами официально в силу еще не вступил, игроки рынка недвижимости, работающие с иностранцами, уже столкнулись с проблемами отторжения подобной схемы со стороны нерезидентов.

Счет всему голова

Выходит, теперь путь к карману иностранца лежит через инвестиционные счета. Захочет иностранный гражданин обзавестись домом в столице, апартаментами в Крыму или другом «райском уголке» Украины (впрочем, как и автомобилем, оборудованием и другим движимым и недвижимым имуществом), то он должен получить украинский идентификационный код и открыть инвестсчет в банке.

Партнер адвокатского бюро «Адлер и партнеры», адвокат Юрий Остапенко пояснил, что такой механизм вступает в силу после публикации в официальных изданиях постановления правления НБУ (№769 от 24 декабря 2009 года), уже зарегистрированного в Минюсте, которым нормативно-правовые акты банка приводятся в соответствие с изменениями в законодательство. Поэтому де-юре нерезиденты пока могут осуществлять инвестиционную деятельность по старой схеме, используя мультивалютные счета. 

В то же время, по данным застройщиков, де-факто уже не могут, поскольку банки получили «разъяснения» Нацбанка.

Некоторые застройщики уже испытали на себе действие нововведения. Прежде всего, речь идет об элитной недвижимости в Крыму, которая в большей степени пользуется спросом у россиян.

Один из девелоперов рассказал случай, когда российский инвестор облюбовал апартаменты на ЮБК, заключил договор на покупку и перечислил деньги. Однако сделка сорвалась из-за вмешательства НБУ, который как раз подоспел со своим разъяснением. Теперь россиянин «обижается» на компанию-застройщика, он не хочет проходить обременительные процедуры.

Все – на процедуру

Инструкции по работе с инвестчетами пока не обнародованы. Но очевидно, что  процедура заключения сделки стала более длительной и трудоемкой.

Юристы, судя по практике предыдущих лет, отмечают, что при открытии инвестсчета не требуется присутствие в Украине иностранного покупателя. Все может осуществить доверенное лицо физического или юридического лица-нерезидента.

Итак, чтобы купить недвижимость в Украине, иностранец должен открыть в банке на территории нашей страны инвестиционный счет и со своего банка или со своей фирмы перечислить на него валюту. Далее НБУ на межбанке конвертирует ее в национальную, и уже за гривню инвестор может купить желаемый объект.

Между тем, девелоперы, которые столкнулись с этим механизмом, утверждают, что присутствие инвестора таки необходимо. Менеджер отдела маркетинга компании «Артекс», застройщика элитной недвижимости в Крыму (жилкомплекс «Лагуна»), Лилия Сафронова пояснила, что для начала покупатель должен получить идентификационный номер в налоговой, что займет около 7-8 дней. Затем инвестор приезжает в Украину еще раз, чтобы открыть инвестсчет. В это время его доверенное лицо перечисляет деньги на украинский счет из-за границы.

Она уточнила, что перед подачей документов в налоговую для присвоения идентификационного кода покупатель должен сделать перевод паспорта на украинский язык (стоимость услуги – 125 грн.). В результате вся процедура открытия инвестсчета обойдется в 70-80 долл. (включая нотариальное заверение банковской карточки и плату за открытие счета).

Курс на недвижимость

У игроков рынка нет единого мнения по поводу последствий нововведения. С одной стороны, процедура станет более прозрачной, а с другой – для инвестора апартаменты могут подорожать, поскольку он потеряет на курсовой разнице при обмене валюты.

Ю.Остапенко отметил, что система инвестирования через инвестсчета ранее существовала в Украине - до 2002, или 2003 года. Однако нерезидентам было неудобно работать по такой схеме, и ее отменили. «Конечно, инвесторам такая схема невыгодна, поскольку они будут терять огромные деньги на разнице курса при покупке гривни и в дальнейшем, если сделка не состоится, при ее продаже», - считает адвокат.

Между тем, начальник юридического отдела агентства Park Lane Вадим Манжелий полагает, что «покупка недвижимости путем открытия инвестиционного счета может сыграть на руку иностранцам, если они в последствии захотят продать объект в Украине, поскольку это является реальным доказательством легальности приобретения имущества и происхождения денежных средств».

Правда, открытие инвестиционного счета повлечет за собой дополнительные временные затраты – вся процедура может занять 3-7 дней. В.Манжелий не считает, что это может существенно повлиять на желание иностранных подданных купить недвижимое имущество в Украине, тем более, что открытие счета можно осуществлять параллельно с другими процессами, связанными с приобретением объекта недвижимости.

По его мнению, удорожание недвижимости при такой схеме не будет существенным. «Здесь дополнительные траты будут от открытия самого счета и при конвертации валюты», - добавил он. 

Мнения застройщиков разделились. Очевидно, любые нововведения пугают, в особенности когда речь идет о приобретении в собственность. Опасения лишиться покупателей, учитывая, что в это кризисное время продажи элитной недвижимости и так хромают, а потенциальных покупателей легче найти среди наших северных соседей, чем среди украинцев, у продавцов крымского жилья присутствуют.

Член наблюдательного совета девелоперской компании «Европа», управляющей компании по проекту строительства жилищного комплекса «Никитский Дворец» в Ялте Сергей Елисеев считает, что введение подобных схем вредит рынку недвижимости, поскольку приведет к уменьшению внешних инвестиций на фоне снижения внутренней покупательской способности. По его мнению, от этого механизма следует отказаться.

В свою очередь Л.Сафронова подчеркивает, что обязательное открытие инвестсчетов для иностранцев не станет причиной отказа от покупки, а наоборот, защитит их права. Во-первых, в случае возврата средств инвестору сделать это через инвестсчет будет проще, во-вторых, он еще может пригодиться для других вложений. По ее мнению, данные законодательные поправки сделают более прозрачными сделки по покупке недвижимости иностранцами.

Л.Сафронова считает, что избежать потерь при обмене денег можно, поскольку это предмет для компромисса между покупателем и продавцом, чтобы обменный курс в момент совершения сделки учитывался в конечной стоимости недвижимости. По ее мнению, расходы на открытие инвестсчета не окажутся непосильной ношей для иностранного покупателя и не приведут к существенному удорожанию приобретаемого жилья.

Как бы там  ни было, вводя инвестсчета, законодатели преследовали благородные «антикризисные» цели – укрепить гривню, для чего предусмотрели обмен валюты по невыгодному для инвесторов межбанковскому курсу. Иностранцы получат за это «легализированную» недвижимость, которой смогут свободно распоряжаться… 

Зинаида Блок (УНИАН)