Достройка жилья: спасательный круг или кормушка для «своих»?
Достройка жилья: спасательный круг или кормушка для «своих»?

Достройка жилья: спасательный круг или кормушка для «своих»?

13:08, 09.02.2009
15 мин.

Обещая 3 млрд.грн. на достройку жилья, Кабмин хочет не допустить обвала рынка строительства и уменьшить очередь на получение жилья. Для кого помощь – «приближенным» застройщикам или вложившим в недострои частным инвесторам?

Застройщики в ожидании. Обещанием помочь строительной отрасли, выделив 3 млрд. грн. на достройку жилья, правительство надеется убить двух зайцев – не допустить обвала рынка строительства и уменьшить очередь на получение жилья. Кто сможет претендовать на госпомощь – «приближенные» застройщики или вложившие в недострои частные инвесторы?

Лучше, чем ничего

По подсчетам Министерства регионального развития и строительства, на достройку всех незавершенных строительством около 750 домов со степенью готовности выше 70%, площадью 9,6 млн. кв. м (на 140 тыс. квартир), необходимо 14 млрд. грн. При этом обещанных 3 млрд. грн. хватит на то, чтобы достроить жилья в пять раз меньше – около 30 тыс. квартир.

Видео дня

Поскольку все недостроенное жилье со степенью готовности свыше 70% достроить за государственные деньги не удастся, правительство выдвигает к таким объектам ряд требований. Главное - в первую очередь будут финансироваться проекты с самой низкой стоимостью 1 кв. м.

При этом за нижнюю планку, выше которой стоимость строительства квадратного метра предлагаться не может, взята опосредованная стоимость строительства жилья, утверждаемая Минрегионстроем.

«Тот, кто хочет принять участие в конкурсе на государственные кредиты, должен предложить стоимость квадратного метра меньше уровня опосредованной стоимости строительства. Если больше, то он не может претендовать на государственную помощь», - пояснил министр регионального развития и строительства Василий Куйбида.

Если прогнозная опосредованная стоимость строительства жилья в Украине на этот год составляла 5267 грн./кв.м (на конец 2008 года – была утверждена на уровне 4448 грн./кв.м), то на первый квартал этого года она снизилась до 4290 грн./кв.м, в Киеве – с 4997 грн./кв.м в конце 2008 года до 4821 грн./кв.м.

Минрегионстрой также установил среднюю стоимость жилья в регионах, ниже которой, по мнению министерства, она падать не будет.

«Это та цена, по которой, на наш взгляд, уже не упадет стоимость квадратного метра. Это для того, чтобы обеспечить от появления на конкурсах недобросовестных застройщиков, которые могут брать деньги под обязательства, которых они не могут выполнить», - добавил министр.

Заявки от застройщиков на финансирование завершения строительства жилья со степенью готовности выше 70% не будут рассматриваться, если стоимость 1 кв. м в Киеве будет превышать 8 тыс. грн., в областных центрах – 6 тыс. грн., в остальных населенных пунктах – 5 тыс. грн.

В министерстве такие требования считают реальными, поскольку сегодня на первичном рынке жилья есть предложения стоимостью 6-8 тыс. грн. за 1 кв. м.

Среди других критериев для отбора домов – юридически правильные и прозрачные схемы финансирования строительства. Комиссии с участием банкиров, созданные в каждой области, будут проводить аудит рисков и определять, какие объекты включать в реестр объектов незавершенного строительства.

«Мы будем достраивать те дома, где средства, которые собраны от физических лиц, полностью реализованы на этом доме. Если они полностью реализованы на этом доме (то есть средства, собранные от инвесторов на строительство дома, частично не вкладывались в развитие других проектов – УНИАН), тогда он включается в перечень», - пояснил первый замминистр регионального развития и строительства Анатолий Беркута .

Третьим важным критерием, вокруг которого возникает наибольшее количество вопросов у застройщиков, - определение степени готовности дома.

По данным министра регионального развития и строительства Василия Куйбиды, уточненный реестр объектов незавершенного строительства планируется вынести на утверждение антикризисного совета Кабмина по строительству в пятницу, 13 февраля, а после – сделать его публичным. А уже через неделю могут быть определены механизмы финансирования достройки жилья.

Министр отметил, что на помощь смогут рассчитывать те застройщики, на объектах которых, к примеру, со степенью готовности 75%, 25% свободно от обязательств перед третьими лицами, то есть после достройки это жилье можно продавать.

«Государству стоит помогать, потому что оно знает, что достроенные квартиры будут кому-то проданы. Если застройщик вел себя недобросовестно, скажем, он собрал с граждан все 100% средств, но 70% вложил в строительство, а треть потратил на то, чтобы купить какие-то другие вещи, то понятно, помогать ему нет смысла», - пояснил он.

В том случае, если застройщик собрал средства на 100%, а вложил в дом только 70%, а 30% растранжирил, «то это уже вопрос не Министерства регионального развития и строительства, и не Кабинета министров, это вопрос других органов».

Даешь снижение себестоимости строительства

В правительстве понимают, что их усилия пойдут прахом, если люди будут не в состоянии купить достроенное жилье.

В.Куйбида уверен, что если «мы не снизим стоимость квадратного метра, люди не будут его покупать. А это означает, что если государство и поможет достроить, то объекты будут стоять, и логики в такой помощи нет».

По мнению министра, производители строительных материалов должны снизить их стоимость, уменьшить свою рентабельность (согласно меморандуму, подписанного в конце 2008 года). Кроме того, удешевления стоимости строительства можно достичь, применяя в строительстве другие технологии, виды топлива и т.д.

«Есть последний способ – снизить рентабельность, не получать 30-100%, а ограничить 10-15%. Это даст возможность строителям уменьшить стоимость жилья, что в свою очередь, даст возможность человеку приобрести жилье», - сказал В.Куйбида.

Министр отметил, что стоимость жилья более чем на 50% состоит из стоимости строительных материалов, платы за аренду строительной техники, заработной платы, стоимости проекта и стоимости земли.

В то же время с принятием закона об антикризисных мерах в строительстве жилья, на новое жилье отчисления застройщиков распространяться не будет.

«Закон вступил в действие с 14 января. Уже с 15 января та организация, которая предоставляет технические условия, обязана после выполнения застройщиком техусловий взять их себе на баланс и вернуть застройщику средства, которые он потратил на то, чтобы построить», - пояснил он.

Министр напомнил, со вступление в силу закона городская власть не может требовать от застройщика отчислений, составляющих более 4% от стоимости строительства.

Деньги на достройку пойдут с молотка

Минрегионстрой сейчас отрабатывает предложение выставлять средства на достройку незавершенного жилья застройщикам на «конкурс с элементами аукциона».

«Речь идет о том, что мы должны дать возможность доступа к кредитным ресурсом всем желающим, кто соответствует условиям, определенным Кабинетом министров. Аукцион проводится для того, чтобы обезопасить себя от обвинений, что кредитные ресурсы предоставляются не тем организациям», - сказал В.Куйбида.

В то же время условий предоставления кредитов застройщикам до сих пор озвучено не было – это кредит или субсидия, какой механизм возврата средств?

Руководитель отдела маркетинга и PR Строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест» Владимир Германов считает, что нельзя проводить тендер по принципу «кто меньше заплатит». «Программа должна быть направлена не в сторону строителей, а в сторону инвестора, по принципу – дать человеку квартиру, за которую он заплатил деньги», - сказал он.

При этом, по мнению эксперта, государство должно субсидировать застройщиков под минимальный процент с правом отсрочки на один-два года после ввода дома в эксплуатацию. «Потому что все понимают, что рынок оживет даже не через два, а через три года», - добавил он.

В.Германов считает, что даже если застройщики дома достроят, квартиры в них продать не удастся, поскольку «в ближайшие два года покупателей на рынке не будут. Ипотеки нет сейчас, у людей нет денег».

Вместе с тем некоторые застройщики с энтузиазмом относятся к такой программе правительства, понимая, что государственные вливания помогут сдвинуть с мертвой точки замороженные объекты. Условия, выдвинутые правительством, - вполне реальны, утверждают они.

Несмотря на то, что в Киеве не так много компаний, занимающихся строительством жилья эконом-класса (а только оно может достраиваться за государственные средства, принимая во внимание низкую стоимость строительства), к примеру, одна из них готова претендовать на достройку десятка объектов в столице, которые удовлетворяют всем требованиям правительства.

Ипотека – очередникам по зубам?

В Минрегионстрое отмечают, что государственные средства планируется направить как на кредитование застройщиков, так и на ипотеку. При этом, на ком будет отрабатываться этот механизм – на населении или застройщиках – решит Кабмин.

Пока в министерстве считают, что деньги должны направляться по регионам пропорционально объемам их строительно-монтажных работ в зависимости от объемов недостроев.

«Распределение кредитных средств будет зависеть от того, сколько есть недостроенного жилья, структуры этого жилья по финансам», - сказал В.Куйбида.

Если около 80% жилья строится за средства физических лиц, а 20% - за средства госбюджета и юридических лиц, «логично тогда предлагать, чтобы приблизительная пропорция была и при распределении финансовых кредитов».

В министерстве утверждают, что приоритетом для государственного финансирования достройки жилья будет население, в первую очередь, очередники и те категории населения, которых государство должно обеспечивать бесплатным жильем (военнослужащим, чернобыльцам и т.д.). Для них кредиты предоставляются на 30 лет под 14% годовых в гривне.

Финансовый аналитик компании «Простобанк Консалтинг» Александр Седых считает, что в Киеве такая программа будет востребована.

«Учитывая, что предложения практически нет, упали цены на квартиры и ставка достаточно выгодная, уверен, что такие программы будут востребованы», - сказал он.

И хотя доверие населения к банковской системе подорвано тем, что банки повышают ставки по действующим кредитам, если в договоре будет прописано, что ставка фиксированная, люди будут более охотно брать кредит, считает эксперт.

При этом следует отметить, что государственные банки учитывают только официальные доходы граждан и кредиты ГИУ не каждый может взять.

По расчетам эксперта, при стоимости 1 кв. м в 8 тыс. грн. (стоимость квартиры – 500 тыс. грн.) и ипотечном кредитовании под 14% на 30 лет с первичным взносом 25%, доход на семью должен составлять около 15 тыс. грн. при стандартной схеме платежа (в первый месяц плата составит 7,5 тыс. грн.), при аннуитете – семейный доход может составлять около 10 тыс. грн. (ежемесячная выплата – в среднем около 5 тыс. грн.).

Ели для работающих киевлян такие условия вполне выполнимы, то, к примеру, госслужащие будут не в состоянии взять кредит.

Напомним, что для завершения строительства жилья со степенью готовности выше 70% правительство решило выделить 3 млрд. грн., из которых 1 млрд. грн. - как государственные гарантии ГИУ, взамен которых Нацбанк будет осуществлять рефинансирование, по 1 млрд. грн. - пополнят уставные капиталы «Ощадбанка» и «Укрэксимбанка», которые будут выдавать ипотечные кредиты.

По мнению А.Седых, скорее всего средства ГИУ будут предоставлены пяти крупным банкам-партнерам. При этом, несмотря на понижение рейтингов Ощадбанку и Укрэксимбанку, «у государственных банков положение намного лучше», и контроль над использованием государственных денег там будет налажен.

Деньги получат «свои»

Не все застройщики разделяют оптимистические настрои в связи с господдержкой достройки жилья. Бытует мнение, что программа правительства – очередная возможность близким к правительству, «своим» компаниям получить средства для достройки объектов, потому что сейчас самое важное для застройщика – завершить свои объекты.

При изначально коррумпированном рынке недвижимости, в котором много неучтенных денег, взяток и черных механизмов, поддержка строительной отрасли государством воспринимается как очередной способ «дерибана» бюджетных денег.

«Некоторые компании получат возможность украсть у государства определенную сумму денег, для того чтобы завершить свои проекты», - считает В.Германов.

По его мнению, для того, чтобы определить изначально необходимую сумму для достройки жилья, нужно знать список объектов с определенной степенью готовности, критерии степени готовности и сметную стоимость достройки всех объектов.

«Прежде чем придумывать какую-то программу, нужно знать, сколько нужно денег, сколько таких объектов и сколько компаний-операторов», - добавил он.

При этом эксперт назвал «очень условными» критерии, определяющие степень готовности объектов, «потому что нет единого критерия в определении степени готовности, этого на рынке никогда не было».

В.Германов считает, что «не конечная цена для покупателя должна быть главным, а наличие инвесторов в том или ином проекте».

Эксперт добавил, что мы первые в мире используем схему, где объявляется тендер на самую низкую стоимость строительства, и «изначально это коррупция».

При этом нет ни единого нормативного документа, где бы прописывалась процедура выделения кредитных средств на тендерной основе.

По его мнению, проект правительства направлен в первую очередь на вертикально-интегрированные компании, имеющие собственную производственную базу. Ведь только они за счет собственных производственных мощностей смогут предложить наименьшую цену строительства.

«Предложить низкую цену может только тот, кто имеет собственные производственные мощности», - добавил он.

К примеру, средняя себестоимость строительства в Киеве с учетом ожидаемого удешевления стройматериалов и генподрядных работ на 20-30%, сейчас составляет 1 тыс. – 900 долл. (8250 грн. – 7425 грн.), а вертикально-интегрированные компании смогут довести себестоимость строительства до 700 долл. (5775 грн.)

«Застройщики готовы продавать жилье по себестоимости. Потому что недостроенный проект это намного хуже, чем непроданная квартира. Квартиры могут быть проданы потом, сданы в аренду», - сказал В. Германов.

Тем не менее, на этом проекте застройщики могут и заработать, получив рентабельность на уровне 5-10%.

«Это утопичный проект. Мне кажется, что проект провалится полностью. Банкротств многих компаний не избежать. И обманутых вкладчиков будет больше, чем ожидалось. Надо понимать, что эта программа никоим образом не защитит львиную долю инвесторов. Потому что у каждого срабатывают инстинкты самосохранения. Они сработали у застройщиков, которые, естественно, имеют так или иначе отношение к власти», - считает В.Германов.

Безусловно, выделение государственной помощи запустило бы «мотор» на рынке строительства жилья, поспособствовало бы «размораживанию» строек и наладило бы сбыт строительных материалов, на который так надеются производители стройиндустрии. Облечь бы только благие намерения правительства в понятные и прозрачные механизмы выделения кредитов.

 

Зинаида БЛОК (УНИАН)

Новости партнеров
загрузка...
Мы используем cookies
Соглашаюсь