Рынок земли - ослабить покупателя и усилить продавца

Рынок земли может заработать в Украине с 1 января 2012 года. И если парламент не успеет отработать законодательную базу под это эпохальное для страны событие, его последствия могут быть катастрофическими…  

Верховная Рада в начале марта отказалась продлить до 1 января 2015 года мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. В результате земельный рынок может появиться в Украине с 1 января 2012 года. Уже почти три месяца политики энергично пиарятся на данной теме. Большинство оппозиционеров пытаются представить отмену моратория едва ли не как угрозу территориальной целостности Украины. Против приватизации земли также выступают коммунисты и даже некоторые представители власти. Но сторонники легализации рынка земли, включая Президента, говорят о том, что де-факто он в Украине состоялся, давно пришло время закрепить его де-юре и, наконец, придать ему хотя бы внешние черты цивилизованного бизнеса. Несмотря на то, что Виктор Янукович еще в феврале т.г.  выдал распоряжение соответствующим органам внедрить рынок с/х земель в 2012 году, окончательное решение остается за парламентом, которому необходимо принять законы «О рынке земли» и «О Государственном земельном кадастре» (принятие последнего ожидается в ВР со дня на день). Многие эксперты и политики говорят о том, что крупный бизнес только и ждет отмашки, чтобы начать массированную скупку земли. Тогда как в головах нашего «крестьянства», похоже, полный хаос в отношении продажи паев, а в этом самая большая опасность как для самих селян, так и для страны в целом.   

«Страусы» лучшие помощники спекулянтов

Одним из действительно весомых аргументов представителей партии власти в пользу отмены моратория является тот факт, что рынок с/х земли в Украине уже давно существует. Более 90% земли сельскохозяйственного назначения были распаеваны еще несколько лет назад. Местным советам принадлежит только порядка 10% сельхозземель. В результате, в госсобственности осталось 49,1% всех земель, в частной собственности граждан - 50,7%, юридических лиц - 0,2%. При этом, несмотря на мораторий, паи и оформленные Госкомземом государственные акты активно продаются. Особенно бойко торговля шла в канун кризиса, когда чуть ли не каждый бизнесмен считал своим долгом выкупить у селян хотя бы пару гектар для дальнейшей перепродажи. Происходило это в основном в Киевской области и в радиусе других крупных городов, таких как Харьков, Днепропетровск или Одесса. Единственное, что требовалось от продавца, - сменить целевое назначение участка с сельскохозяйственного на предназначенный под застройку, и продавай сколько угодно. Этот процесс приобрел поистине угрожающие масштабы. Естественно, в нем были задействованы коррумпированные чиновники всех уровней.

На круглом столе в Институте Горшенина народный депутат (Партия Регионов) Владислав Лукьянов высказал в общем уже прописную истину - только отмена моратория на продажу земли позволит вывести из тени нелегальный земельный рынок, который существует на сегодня в Украине.

«Земля, хотели бы мы этого или нет, все равно продается, но происходит это незаконным образом, государство не получает соответствующих налоговых отчислений. Те люди, которые продают землю, не получают реальной цены за свой товар, наживаются только спекулянты. Поэтому те, кто выступает против отмены моратория на продажу земли, либо занимают страусиную позицию, либо помогают тем, кто наживается на нелегальном рынке земли», - отметил народный депутат.

Аренда земель - кратчайший путь к уничтожению украинского чернозема?

Согласно ряду опросов, в среднем более 70% собственников сельхозземель против разрешения ее продажи.  Если это действительно так, то предлагаемый коммунистами референдум относительно отмены моратория на продажу земель вполне может увенчаться победой противников свободного земельного рынка.  Но вот вопрос - почему селяне против? Не хочешь продавать - не продавай, но дай же свободу выбора тому, кто хочет. Не исключено, что в данном случае срабатывает весьма распространенный (уж извините) для украинского села подход - пусть лучше у всех одинаково плохо, чем у кого-то одного хорошо. Ведь понятно, что земли в Украине очень разные, где-то лучше, где-то хуже и цена у них, соответственно, отличается. Хотя не исключено, что многие боятся прихода страшных олигархов, которые заставят их за бесценок продать землю. А вот это - хоть и откровенная фобия, но все же не лишенная определенных оснований. Подобные страхи присущи и городскому жителю, который отлично знает, что если крутому дяде чего-нибудь сильно захочется, то он найдет способ этого добиться и ни какой закон тут не поможет. Рейдеры захватывают огромные предприятия, строительные компании, застраивают парки и скверы, почему же после легализации рынка земли тоже самое не может случиться и в этой сфере. А в том, что соответствующие механизмы будут изобретены, сомнений нет.

Если же говорить по сути вопроса, то даже министр аграрной политики и продовольствия Николай Присяжнюк считает продажу земли малоэффективным шагом. В апреле т.г. он сказал: «Почему-то все понимают, что если рынок – то это нужно бежать и продавать. Нужно провести разъяснительную работу на уровне сельских голов, что продажа земли не является эффективным шагом, потому что земля наша сегодня еще толком недооценена, арендная плата у нас за землю еще будет расти, потому что земля - капитал, который постоянно, гарантировано будет расти в цене».

А по мнению В.Лукьянова, сохранение моратория выгодно только тем, кто варварским способом эксплуатирует арендованную землю, высаживая несколько лет подряд такие сельхозкультуры, которые ее истощают. «Никто в землю не вкладывает серьезные инвестиции, не применяет новые сельскохозяйственные технологии. Инвестировать в землю будет только хозяин, который знает, что это его законная собственность», - отметил В.Лукьянов.

И снова все вполне логично - большинство нынешних собственников обрабатывать землю не хотят, они нацелились на сдачу ее в аренду. Но арендаторы, как уже было сказано, - не хозяева, а временные люди, готовые хоть весь украинский чернозем засадить рапсом или подсолнечником, а выжав из земли максимальную прибыль, уйти без малейшего зазрения совести, оставив пыль вместо гумуса.

На рынок выставят только десятую часть распаеванных земель?

Если верить результатам социологических опросов, то едва ли не две трети  украинских селян работать на земле не хотят, но и продавать ее не собираются почти столько же, если не больше.

Так, по словам директора Департамента рынка и оценки земель Государственного агентства земельных ресурсов Украины Сергея Салиенко, в этом году агентством  был проведен социологический опрос среди 8 тысяч собственников земельных паев. «Анализируя его результаты, можно отметить незначительное количество людей, которые хотят продавать свои земельные паи. Так, из 8 тысяч опрошенных по всей Украине собственников только 8,7% хотят продать свой участок, 35,5% хотят сдать землю в аренду, 21,5% - передать по наследству, 4,1% - подарить, 22,5% - обрабатывать самостоятельно, остальные еще не определились. Из общего количества опрошенных только 31% собственников считает, что продажу земли необходимо запретить, все остальные соглашаются с необходимостью снять мораторий при условии определенных ограничений», - сказал С.Салиенко.

По его мнению, небольшое количество желающих продать свои земельные участки (всего 8,7%) заставляет задуматься о том, что снятие моратория не приведет к каким-то серьезным социальным последствиям. С.Салиенко убежден, что противники отмены моратория сгущают краски вокруг этой проблемы.

Оценка представителя Госагентства земельных ресурсов, наверное, наиболее приемлема сегодня власти.

Село и люди...

Всем известно, что реальное положение дел в украинском селе таково, что большинство его жителей являются потенциальными «эмигрантами», при первой же возможности они готовы бросить родную хату и податься в город. Эти настроения так же не могли быть не взяты на вооружение сторонниками отмены моратория.

Как отметил В.Лукьянов, собственник земли сегодня фактически лишен права распоряжаться ею по своему усмотрению. «Мы получили социологические данные о том, что большая часть собственников земельных наделов в сельской местности не хотят на ней работать. Это - нормальный процесс урбанизации, весь мир сегодня переезжает из сел в города, и Украина не исключение. Тем людям, которые хотят переехать в город, необходимо дать возможность продать свой земельный участок тем, кто готов вкладывать деньги в производство сельскохозяйственной продукции», - считает В.Лукьянов.

Опять таки, трудно что-то возразить, особенно, когда услышишь историю про старушку, которая хочет продать 3 гектара земли в селе под Киевом, чтобы помочь своему внуку выжить в городских джунглях.

По приблизительным оценкам, в украинских селах на сегодня проживает около 30% населения страны, то есть, почти 15 млн. человек. С одной стороны, это - ядро нации, хранители исконно украинской культуры и традиций, а с другой - одна из самых маргинализированных групп населения. Не желая заниматься своим исконным делом, жители села вряд ли смогут найти адекватное применение своим способностям в городской среде, в которую они так стремятся влиться. В большинстве случаев украинских селян ждет в городе койко-место в переполненном общежитии или съёмной квартире, а трудоустроиться они могут рассчитывать лишь на самую низкооплачиваемую и мало престижную работу. Так не лучше ли попытаться сузить ту пропасть, которая образовалась между городом и селом, в первую очередь, в отношении качества жизни и банального комфорта.

Как считает народный депутат (БЮТ) Владимир Яворивский, в случае отмены моратория на продажу земли покупателей крупных земельных участков необходимо на законодательном уровне обязать инвестировать в развитие социальной сферы сел. По его мнению, сегодня селяне не имеют не только нормальной работы, но и нормальных условий для жизни. «Нам нужно в законодательстве прописать нормы о том, чтобы те, кто будет приватизировать сельскохозяйственные земли, потом вкладывали деньги в «социалку» на селе. Сегодня такого количества людей, которые работали когда-то в колхозах, уже не нужно, появились новые эффективные технологии и техника. В то же время, в сельской местности сейчас практически полностью отсутствует социально-бытовая сфера и какая-то часть сельских жителей должна перейти туда на работу. Поэтому необходимо обязать покупателей крупных земельных участков вкладывать деньги в развитие социально-бытовой инфраструктуры», - подчеркнул депутат.

При этом он считает, что в городе сельских жителей никто не ждет. «Сегодня в селе нет работы, молодежь старается вырваться в города. Но где они будут жить? Пусть те, у кого есть нормальная хата, земля, остаются в селе, нужно только создать им нормальные условия для жизни», - подчеркнул депутат.

В.Яворивский убежден, что перед отменой моратория на продажу земли необходимо провести колоссальную информационную работу среди селян, разъяснить им, сколько стоят их паи, а также усовершенствовать законодательство в этой сфере.

Приведя аргументы как сторонников, так и противников отмены моратория, приходится признать, что и у первых, и у вторых есть чем подкрепить свою позицию. По-видимому, появление в Украине рынка сельхозземель неизбежно, но  2012 год - слишком рано. Не успеет Верховная Рада отработать всю законодательную базу под это действительно эпохальное для страны событие. При этом совершенно ясно, что к началу распродажи земель потенциальный продавец должен быть во все оружие и с юридической, и с финансовой точек зрения. В свою очередь «оптового» покупателя необходимо поставить перед необходимостью выполнения жестких инвестобязательств, среди которых и социально-бытовая составляющая, и экологическая должны занимать не последнее место. В конце концов, можно поучиться на примере приватизации крупных промышленных предприятий, когда инвестора ставят в очень жесткие рамки, а Фонд госимущества следит за тем, чтобы он за них не выходил. На роль ФГИ в данном случае вполне подходит Государственному агентству земельных ресурсов.

Напоследок стоит отметить одну немаловажную деталь. Если многие селяне рвутся в город, то существует и обратный процесс - потомки тех, кто когда-то покинул село, хотят вернуться на землю. Пусть даже речь и не идет о полноценных фермерах, а скорее о дачниках с сельхозуклоном, но эти люди хотят обрабатывать свой надел  земли, и часто у них это довольно неплохо получается. Так что очень важно, чтобы рядовым украинским горожанам дали возможность поучаствовать в покупке земли, а не отпихнули крепким олигархическим локтем. Закон «О рынке земли» должен быть одинаково справедлив для всех, иначе последствия могут оказаться  катастрофическими.

Петр Черных (УНИАН)

УНИАН в Google News