Налоговый кодекс: кто заплатит за недвижимость?

Налоговый кодекс не только сокращает налоги, но и вводит новые. Наиболее неоднозначным среди них является налог на недвижимость. По теории, он один из наиболее фискально-эффективных, однако, в Украине, как это обычно бывает, все складывается иным образом... (Часть шестая)

Налоговый кодекс, в ожидании принятия которого трясет не один месяц Украину, не только сокращает налоги, но и вводит новые. Наиболее дискуссионным и неоднозначным среди них стал налог на недвижимость.

По теории, он является одним из наиболее фискально-эффективных, однако, в Украине, как это обычно бывает, все складывается иным образом.

Налоговая практика на ниве недвижимости

Для нашей страны налог на недвижимость – не новшество. Многие граждане даже не подозревают, что он предусмотрен Законом «О системе налогообложения». Но на практике так и не заработал. Сейчас, в условиях острого дефицита бюджета, правительство пытается его реанимировать.

В развитых странах мира данный налог - один из ключевых доходов бюджета. Анализируя их опыт, а у некоторых он многовековой (например, Германия, США), можно выделить основные принципы налогообложения недвижимого имущества.

Как правило, этот налог относится к местным. Так, в Австралии он составляет 90% местного бюджета, в Канаде - 80%, в США – 75%.

Объектом налогообложения выступают земля, здания и сооружения. Налогоплательщики –  в большинстве случаев, собственники имущества, но иногда эту роль выполняет арендатор, или одновременно арендатор и собственник.

База налогообложения в зарубежных странах основывается на рыночной стоимости  объектов. Но здесь начинаются существенные различия в трактовке понятия «рыночная стоимость». В некоторых налоговых системах за основу берется арендная стоимость, в других – капитальная. Методики оценки также отличаются. Это может быть сравнение цен на рынке при совершении сделок с недвижимостью, либо экспертная оценка.

Для учета налогоплательщиков обычно создаются реестры на местах или единый государственный реестр, либо и тот, и другой одновременно для более полной информации.

Для примера приведем несколько конкретных цифр. Так, налог на недвижимость в Испании составляет 0,2% оценочной стоимости и уплачивается один раз в год. Налогооблагаемой базой Болгарии является цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Ставка налога одинаковая для физических и юридических лиц и составляет 0,15%. Если же это единственное жилье, то ставка снижается на 50%, причем налог вносится четырьмя равными частями в течение года. В Италии налоги рассчитываются от кадастровой стоимости объекта, которая на 50–60% ниже рыночной, ставка составляет 0,05%. В Канаде местный налог на недвижимость варьируется в зависимости от района, для больших городов он составляет 1-1,2% в год.

Налоговая "изюминка" по-украински 

В Украине впервые делается попытка «запустить» функционирование данного налога. В проекте НК он выглядит следующим образом: налогоплательщиками являются физ- и юрлица, резиденты и нерезиденты. Объекты налогообложения – жилая недвижимость, к которой не относятся госсобственность, дома в зоне отчуждения, детдома семейного типа, садово-дачные участки до 40 кв.м на одного налогоплательщика.

База налогообложения - общая площадь объекта налогообложения, которая определяется на основании данных, предоставляемых органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество. База налогообложения рассчитывается для физлиц налоговой службой, юрлица рассчитывают ее самостоятельно.

Ставка налогообложения равна 0 грн. для владельцев жилья, площадь которого не превышает 100 кв. м в городе и 200 кв. м - в сельской местности.

Если на данной площади прописаны 2 человека в городе или 5 человек в сельской местности, то площадь облагается налогом по ставке 0 грн. за 1 кв. м при расчете на каждого человека по 40 кв. м. В случае наличия у налогоплательщика нескольких объектов недвижимости, которые находятся в его собственности, ставка 0% применяется только к одному из объектов, даже если сумма их площадей меньше 100 кв. м.

Ставкой в 10 грн. за 1 кв.м облагается общая площадь, которая превышает указанные размеры, а также общая площадь других объектов, которые принадлежат налогоплательщику.

Радует то, что правительство проявило хоть какую-то дифференциацию при налогообложении жилой недвижимости. Ведь часто однокомнатная квартира в центре стоит дороже трехкомнатной на окраине. Это отличие уравняли при помощи коэффициента к ставке налога, который варьируется от 0,5 до 1,5. Данное решение принимается сельскими и городскими советами и не позднее, чем за три месяца до начала отчетного года.

Налоговое обязательство оплачивается физическими лицами равными частями до 15 августа и 15 ноября, а юрлицами – ежеквартально до 30 числа, которое наступает за отчетным кварталом.

Контролируется система путем регистрации налогоплательщиков (либо ставятся на учет)   органами государственной налоговой службы по месту нахождения юридических лиц, отдельных подразделений юрлиц, месту проживания (основное место учета), а также месту расположения (регистрации) их отделений, объектов налогообложения, или по месту осуществления основной деятельности.

В целом, налог на недвижимость в нынешнем формате является неким прототипом существующего. Представляя проект Налогового кодекса, премьер-министр Николай Азаров подчеркнул, что правила налога на недвижимость коснутся не более 10% населения Украины. «Эта норма в ближайшем будущем не будет распространяться на людей, живущих в обычных квартирах и имеющих дачные домики», - пояснил он.

Вот и выходит, что в предлагаемом виде налог на недвижимость лишен смысла, в том числе,  с  точки зрения выгоды для государства. Большинство населения не будет его платить, а олигархи – всего по 10 гривен за квадратный метр. Получится, что и "низы", для которых квадратные метры - "наше все", не возмутятся, и олигархические "верхи" не больно-то пострадают. Фискальный эффект от  введения налога на недвижимость в таком виде вызывает сомнения... Остается надеяться, что данный  вопрос, как и многие другие аспекты документа, доработают перед вторым чтением в парламенте. Оно запланировано на первую декаду ноября...

Татьяна Соколовская (для УНИАН)

УНИАН в Google News