Рейтинг элитной недвижимости курортных зон Украины

В преддверии лета «Деньги» решили составить рейтинг элитной недвижимости, которую возводят в рекреационных зонах

 Общий рейтинг курортных комплексов

Такие объекты всегда были интересны для инвестирования и сегодня, когда рынок потихоньку выходит из состояния стагнации элитное жилья является одним из самых перспективных сегментов рынка жилой недвижимости.

Учитывая то, что земля на курортах всегда была очень дорогой, а рельеф местности не везде позволяет стройкам разрастаться вширь, элитные объекты на украинских курортах – это чаще всего многоквартирные комплексы. Квартиры в них нельзя отнести к "жилью первой необходимости", это место отдыха и подтверждение статуса покупателя.

Было рассмотрено несколько объектов в Крыму, Одессе, а также в Трускавце. К сожалению, на Западной Украине, в таких курортных местах, как, например, Яремче и Буковель, многоэтажной жилой застройки фактически нет. Выбирая объекты для анализа, мы принимали во внимание класс жилья, финансовые условия приобретения и степень готовности. Построенное жилье и возведенное более чем на 90% решено было не рассматривать, так как цены на них уже не позволяют думать о такой покупке, как об особенно выгодной инвестиции. Замороженные стройки также не рассматривались, поскольку вкладывать деньги в такие объекты слишком рискованно.

Поэтому мы отобрали для рейтинга объекты, на которых ведутся строительные работы и которые готовы хотя бы наполовину. Таких объектов, с работающими отделами продаж, оказалось всего девять (!). Еще примерно столько же объектов пришлось из рейтинга исключить – дозвониться туда оказалось невозможно. Очевидно, покупатели этим застройщикам не нужны.

О классификации

Официально утвержденной классификации строящегося жилья в Украине нет. Классификатор, принятый Украинской строительной ассоциацией в 2006 году, позволяет только условно определить класс возводимых объектов. Что касается элитной недвижимости, то, например, если для Киева элитным считается жилье, которое расположено в центре города, то для курортных регионов важна близость к морю, парку/лесу, а также панорамные виды, открывающиеся из окон многоэтажки. Для элитной курортной недвижимости важно наличие огороженной и охраняемой территории и торгово-релаксо-развлекательной инфраструктуры в комплексе. Немаловажным является и наличие паркинга, причем в идеале на одну квартиру должны приходиться два паркоместа.

На цену премиальной недвижимости во многом влияет уникальность месторасположения. Только те объекты, которые расположены действительно в шикарных местах, имеющие головокружительные виды, свои пляжи, стоят больше $2000 за 1 м2. Остальные же расположены либо внутри кварталов жилой застройки, либо имеют какие-то другие недостатки, как, например, отсутствие паркинга, и продаются по более низким ценам. Конечно, не стоит забывать, что самая доступная цена предложена на те квартиры, которые не имеют хороших видов и расположены на нижних этажах. Разница в цене между апартаментами на третьем и пятом этаже может достигать 15–20%.

Условия покупки

Большинство застройщиков предпочитают продавать свои квартиры по инвестиционным или паевым договорам. Реже – через облигации. Что касается финансовых условий покупки, то по Крыму минимальный первоначальный взнос составляет 30%. Оставшиеся деньги можно вносить частями в течение года, но до завершения строительства объекта. Не все компании допускают поэтапную оплату без начисления повышающих процентов на остаток задолженности или повышения стоимости против начальной в случае рассрочки. Но если есть вся сумма на покупку жилья, то при полной оплате можно выторговать скидку в 5–20%.

Оживший рынок

Во время кризиса спрос на жилье сократился и в курортных городах: по данным ДК "Европа", в Крыму было прекращено строительство более 70% объектов. Тем не менее курортная недвижимость, пожалуй, одна из первых начала преодолевать кризис – по словам продавцов, сейчас можно наблюдать активизацию на рынке. Геннадий Жильцов, совладелец компании "Южный Берег", которая строит "Никитский Дворец", рассказал, что после президентский выборов интерес у инвесторов к крымской недвижимости значительно оживился. Прежде всего, за счет российских покупателей и жителей восточной Украины.

Главный  аргумент продавцов сегодня: цены в лучших уголках Крыма сейчас доступны как никогда ранее, а новых объектов больше года никто не начинал. Увеличение спроса отмечают и в отделе продаж комплекса "Бригантина". Там утверждают, что за незначительный промежуток времени – после президентских выборов – было продано 39 квартир. Конечно, нельзя утверждать, что за квартирами на курортах выстраивается очередь из покупателей. Тем не менее, активизация рынка повлияет на цену недвижимости.

В частности, в комплексе "Бригантина" произошло незначительное повышение цен. До конца первого полугодия примерно на 20% подорожают апартаменты и в "Никитском Дворце". «Конечно, в ближайшие два года цены вряд ли вернутся на докризисный уровень. Но точно можно прогнозировать, что цены будут повышаться на качественные объекты, которые продолжали строить во время кризиса или которые обладают высокой степенью готовности", – резюмировал г-н Жильцов.

Как мы считали

Объекты были проанализированы по трем показателям: надежность инвестиции, финансовые условия и элитарность объекта. По каждому из этих показателей был выставлен балл, а потом подсчитан общий рейтинг объекта. На общий рейтинг показатели влияли в разной степени. Самый большой весовой коэффициент (0,4)  мы присвоили показателю надежности, второй по величине (0,35) – показателю элитарности, а самый маленький (0,25) – финансовым условиям. Наверное, нет нужды объяснять почему – такие объекты стоят довольно дорого, и просто терять такие суммы совершенно неприятно. Поэтому надежность была принята за самый весомый показатель.

В свою очередь, на надежность объекта влияли: степень готовности объекта, факты переноса сроков сдачи и вероятность переноса этих сроков в будущем. Последний показатель рассчитывался исходя из того, какой процент выполнения работ в день остался до завершения строительства. На балл объекта по финансовым условиям влияли схема покупки (ФФС оценивался в 3 балла, облигации – в 2 балла, паевое участие – в 1 балл, прочие схемы – в 0 баллов), размер первоначального взноса, сроки оплаты, стоимость 1 м2 и размеры скидок при 100-процентной оплате.

Степень элитарности объекта рассчитывались исходя из: близости жилищного комплекса к морю (или лесу), качества ресторанноразвлекательной инфраструктуры (по одному баллу за наличие поблизости ресторана, ночного клуба, SPA- или фитнес-зоны, торгового центра и достопримечательностей), количества квартир (чем меньше, тем лучше) и количества паркомест, приходящихся на одну квартиру. Важно было также, кто обслуживает построенный комплекс (частный ЖЭК давал балл, а городской – нет). Учитывался и еще один показатель, косвенно позволяющий судить об элитарности места, – стоимость номера в ближайшей гостинице.  В результате победителем рейтинга стал комплекс дворцовых апартаментов "Никитский Дворец", который возводится под Ялтой рядом с  Никитским ботаническим садом.