В Украине уже 15 лет не могут запустить рынок земли / zn.ua

Земля под мораторием: кому это выгодно

В Украине уже 15 лет идет дискуссия - стоит или нет разрешить селянам свободно распоряжаться своей землей. УНИАН выяснял, почему до сих пор в нашей стране не заработал рынок земли, кто в этом заинтересован и как обстоят дела в этом вопросе у европейских соседей.

В Украине уже 15 лет не могут запустить рынок земли / zn.ua

Премьер-министр Арсений Яценюк в ходе выездного заседания правительства в Полтаве в конце сентября – за 100 дней до снятия моратория на продажу сельхосземель заявил, что наша страна не сможет запустить полноценный рынок земли с 2016 года, аргументируя это несовершенным законодательством, а также опасениями по поводу «разбазаривания» украинских земель. «При существующей законодательной базе у нас с 2016 года заработает не рынок земли, а базар земли, - сказал Яценюк. - Нам надо вырабатывать экономическую и политическую позицию по этому вопросу. Я первый, кто заинтересован в инвестициях в агросектор, но допустить разбазаривание и распродажу земли, что бы появились лендлорды, мы не имеем права».

Он поручил Министерству экономического развития и торговли совместно с Министерством аграрной политики и продовольствия, а также Государственной службой геокадастра сформировать пакет законопроектов, способствующих запуску земельного рынка.

Наряду с разработкой законопроектов Яценюк поручил наконец-то завершить начатую несколько лет назад инвентаризацию земель, а также провести переговоры с возможными инвесторами и общественностью, чтобы выяснить наиболее острые и болезненные вопросы земельных отношений.  «Пакет законов и формирование реальной базы для полноценного рынка земельных отношений – и только после этого мы внедряем рынок. Другого выхода нет», – уверен глава правительства.

Кроме того, премьер поддержал инициативу Службы геокадастра провести эксперимент публичной продажи государственных земель сельскохозяйственного назначения на аукционах. «До снятия моратория вам нужно провести эксперимент, который я категорически поддерживаю – избирательный эксперимент по поводу публичной и прозрачной продажи государственных земель на аукционах. Мы увидим и рыночную конъюнктуру, и механизм, и стоимость», - отметил Яценюк.

Он подчеркнул, что земля – невосстановимый ресурс, который можно «только потерять». «Именно поэтому я обращаю внимание, что ключевой национальный актив Украины – это земля», – резюмировал глава правительства.

Между тем, спустя две недели после поручений премьер-министра, зарегистрированных в Верховной Раде законопроектов, которые позволили бы решить земельную проблему, мы так и не увидели. А представители профильного ведомства – Государственного агентства по вопросам геодезии, картографии и кадастра Украины, которые, казалось бы, должны быть наиболее заинтересованы в скорейшем проведении земельной реформы, даже приблизительно не могут сказать, когда пакет соответствующих документов будет внесен на рассмотрение в парламент.

Как рассказали УНИАН в Государственной службе геокадастра, на сегодняшний день после «кардинальных» изменений проект Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в очередной раз был передан на рассмотрение Министерству регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. В случае, если внесенные правки будут одобрены, он появится в ВР.

Вот такие пока новости относительно продвижения земельной реформы, которая уже 15 лет все никак не может стартовать в Украине.  

История моратория

Впервые мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения был введен с 1 января 2002 года, со вступлением в силу Земельного кодекса, в качестве временной меры. Планировалось, что мораторий просуществует до 2005 года, но его затем не единожды пролонгировали. Отменить мораторий планировалось с принятием законов о рынке земли и о государственном земельном кадастре.  И если первый документ до сих пор разрабатывается, то второй был принят в 2011 году, но вступление его в силу перенесли на 1 января 2013 года, как и срок отмены моратория. Но уже через год, в декабре 2012 года, вступил в силу Закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины», который продлил мораторий на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения до 1 января 2016 года.

В конце марта текущего года президент Украины Петр Порошенко призвал политические силы и общественность обсудить вопрос формирования рынка земли, так как отмена моратория на продажу земель сельхозназначения является одним из требований ключевого кредитора Украины – Международного валютного фонда и прописана в коалиционном соглашении.

Эксперты разделились во мнении - одни считают, что продление моратория не оправдано и приведет к еще большей тенизации земельных отношений, другие указывают, что отмена моратория приведет к обезземеливанию селян и скупке паев зарубежными инвесторами и отечественными олигархами.

Не так страшен черт, как его рисуют

Эксперт: Массовой распродажи земли в результате снятия моратория не будет / despravda.com

Один из главных аргументов, которые уже много лет приводят противники отмены моратория, – мол, придут олигархи и скупят всю украинскую землю. Однако многие эксперты земельной отрасли не согласны с этим мнением как с нормативно-правовой точки зрения, так и с точки зрения желания селян продавать свою землю.

Как отмечает член правления Союза землеустроителей Украины, доктор экономических наук Андрей Мартын, на сегодняшний день продать землю готовы лишь 10-15% населения, и то эта цифра обусловлена исключительно большим количеством нереализованного предложения на рынке, которое накопилось за 15 лет действия моратория.

«Ежегодно на рынке недвижимости принимают участие 2% всей недвижимости. Но поскольку искусственно сдерживали рыночный оборот, добились того, что уже 10-15% готовы продать свои земли», – сказал Мартын, отметив, что продать свою землю в случае запуска рынка земли селяне смогли бы по цене около 20 тыс. грн за гектар. По словам эксперта, исходя из размера среднего пая в 4 гектара, сумма, которую получили бы они, была бы достаточно существенной.

Президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль также считает, что массовой распродажи земли в результате снятия моратория не будет.

«Мы проводили эксперимент, сколько крестьян готовы продать землю, действительно ли это массовое явление и какую цену они хотят… Количество звонков было небольшое, и те люди, которые звонили, называли цену от 50 до 100 долл. за сотку. Если перевести это на гектар, то это от 5 до 10 тыс. долл. Очень мало людей, которых обстоятельства подталкивают к тому, чтобы продать землю дешево. Но и они не готовы продать ее по 300 долл. за гектар. Возможно, есть крайние случаи, но этот рынок сильно переоценен с точки зрения возможностей продажи», – отметил Кошиль.

Кроме того, по мнению экспертов, опасения Яценюка по поводу появления «лендлордов» - олигархов, которые могут выйти на рынок и скупить большое количество земельных паев за бесценок, не совсем соответствуют реальности. Крупным иностранным инвесторам или агрохолдингам просто невыгодно приобретать крошечные участки селян.

«Пай в 4 гектара, а это - средний размер по Украине, мало интересует любого инвестора, особенно если он находится посредине поля и до него тяжело организовать подъезд», – пояснил Кошиль.

Действительно, крупные компании не интересуются небольшими паями. Купив один такой участок, им придется договариваться с владельцами соседних двух, трех, десяти паев. Это - слишком непредсказуемый для бизнеса путь.

Чтобы снять озвученные риски, необходимо соответствующее законодательство, которое сделает рынок земли прозрачным, а селян - защищенными в правовом поле.

Как отметил помощник-консультанта Комитета Верховной Рады по вопросам аграрной политики и земельных отношений Сергей Биленко, проблемы с земельной законодательной базой есть, но они никак не связаны с мораторием.   

«В земельном законодательстве, действительно, есть очень много проблем, которые нужно закрывать, но они абсолютно не связаны с мораторием», - считает Биленко, подчеркнув, что основная задача правительства – прописать правила таким образом, чтобы земля концентрировалась в руках украинцев. С ним согласен и Мартын.

«Приобретателями земель сельхозназначения необходимо установить только граждан Украины. В таком случае мы будем стимулировать индивидуальное фермерство и создавать необходимые условия, при которых ренту, главную выгоду, будут получать украинцы, а не иностранцы. Для этого никаких существенных изменений в законодательство не надо. В земельном кодексе есть замечательная статья, которая называется «Покупатели земель сельскохозяйственного назначения», все что нужно сделать – это прописать один абзац, кто может приобретать сельхозземли в нашей стране и что делать в тех случаях, если иностранец получил в собственность участок».

Кстати, в последней редакции закона о рынке земли (опубликована была в 2013 году) выписано, что зарубежным компаниям, а также предприятиям с иностранным капиталом запрещено иметь в собственности сельскохозяйственные земли на территории Украины. Сейчас правительство готовит новую редакцию закона, возможно, это правило в ней сохранится. Кроме того, чтобы усилить экономический суверенитет нашей страны в вопросе продовольствия, специалисты земельной отрасли предлагают ограничить возможность приобретения земель юридическим лицам, поскольку ими всегда можно завуалировать конечных бенефициаров за рубежом.

«Самое ужасное, что решение о том, надо или не надо крестьянам продавать или отчуждать их имущество, принимают не сами крестьяне, а за них это решение пытаются принять политики», - отметил Мартын, добавив, что сегодня около 15% населения являются собственниками земельных паев, которые получили в результате деления бывших колхозов, и эти люди полностью лишены возможности распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Кому все это выгодно

Главными лоббистами сохранения действия моратория на отчуждение сельскохозяйственных земель на сегодняшний день являются крупные сельскохозяйственные компании и агробизнес в целом, считают эксперты.

Агрохолдинги просто не хотят отказываться от выгоды - гектар земли у селян можно арендовать, в лучшем случае, за 300-400 грн в год. А если мораторий отменят, то цены скорректируются и арендные ставки могут вырасти в разы.

«Арендные ставки на землю, мягко говоря, очень и очень невысокие. Если искусственно ограничить спрос на землю, то при наличии предложения цена упадет. Не будет преувеличением сказать, что в основном аренда в Украине составляет несколько сотен гривен за гектар», - рассказал заместитель декана по международным связям юридического факультета Киевского национального университета им. Тараса Шевченко, доктор юридических наук, профессор, адвокат Анатолий Мирошниченко.         

Президент ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» Алекс Лисситса считает, что опасения относительно скупки земель агрохолдингами, которые часто озвучивают противники открытия рынка земли, беспочвенны - крупные агрокомпании, как и другой бизнес, переживают не лучшие времена и испытывают дефицит оборотных средств. Они, в первую очередь, думают об обеспечении своей операционной деятельности. Именно поэтому большинство сельхозпроизводителей выступают за продление моратория на продажу сельхозземель.

Но повышение арендных ставок на землю, что непременно произойдет после снятия моратория, - не единственная проблема, которую опасается агробизнес. По мнению Биленко, еще одна вещь, которую боится агробизнес, – хаос, который будет неизбежен на протяжении первых двух лет после открытия рынка.

«К сожалению, у нас масса ошибок в кадастре, у нас масса вопросов с коллективной формой собственности на землю, масса земли, которая не оформлена и пр. Сейчас все эти проблемы законсервированы, потому что земля не продается и всем не особенно хочется решать данные вопросы», - отмечает Биленко, подчеркивая, что в любом случае Украине придется столкнуться с указанными проблемами, и они абсолютно не связаны со снятием моратория.

Парламентское лобби

В Раде считают, что мораторий на рынок земли отменять рано / Фото УНИАН

Несмотря на то, что в Верховной Раде до сих пор нет однозначного мнения по поводу отмены моратория, большинство членов парламентского Комитета аграрной политики и земельных отношений выступают за продления запрета на продажу сельхозземель и «профессиональною» подготовку законодательной базы.

По словам заместителя председателя профильного комитета Александра Бакуменко, селяне должны пользоваться своим конституционным правом - распоряжаться своей землей. «Когда мы отработаем этот вопрос со всем аграрным сообществом, выслушаем мнение всех экспертов, то однозначно рынок земли должен быть введен. Украина, наверное, последняя страна, в которой нет рынка земли», - отмечает Бакуменко.

По его мнению, пока парламентарии не подготовят соответствующие законопроекты, мораторий снимать нельзя.

При этом он уточнил, что даже если в конце этого года мораторий будет отменен, продать землю у селян все равно не получится. Чтобы рынок земли заработал обязательным условием является принятие закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». «Сейчас наиболее правильное решение откатать пилотные проекты на государственных землях в разных регионах», - считает парламентарий.

Разделяет мнение Бакуменко и его коллега по комитету Иван Мирошниченко, которой считает, что сейчас самая главная задача – разработать равные условия для всех участников создаваемого рынка земли.

«Для нас важнейшим является обеспечение прав и интересов наших граждан - украинских землевладельцев, которые в 90-х годах получили земельные участки сельскохозяйственного назначения - паи, однако, как и тогда, так и сейчас не получили от государства и сами не имеют необходимых финансовых ресурсов для открытия собственного агробизнеса, а из-за отсутствия рынка земли еще и лишены возможности их привлечения», - говорит Мирошниченко.

По его мнению, члены комитета едины в том, что для открытия рынка земли необходимо: завершить инвентаризацию и разграничение земель сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной и частной собственности, провести общенациональную нормативно-денежную оценку земель сельскохозяйственного назначения, усовершенствовать процедуру регистрации земель, а также заполнить Государственный земельный кадастр.

«Только после этого станет возможным предметное рассмотрение вопроса рынка земли и непосредственные наработки соответствующего закона. Но главная задача - одновременно с открытием рынка земли ввести действенные механизмы финансовой поддержки именно украинских граждан - владельцев земли для создания ими малых и средних фермерских хозяйств», - подчеркивает Мирошниченко.

По мнению членов профильного комитета, скорее всего, в конце года Верховной Радой будет принято решение о продлении моратория, но не надолго. Хотя, вряд ли государству удастся в скором времени решить проблему инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения, которая, по словам главы агентства Госгеокадастра Максима Мартынюка, не сегодняшний день реализована на 11%(!). Чтобы ее завершить необходимо где-то взять 2,5 млрд грн…

Миллиарды в тени

Кроме перечисленных, есть еще одна острая проблема - около 6 млн гектаров земли, принадлежащей селянам, по сути, не включены в экономический оборот. По данным ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», убытки государства от теневых схем в аграрном секторе в 2014 году составили порядка 20 млрд грн. Между тем, в ассоциации отмечают, что правительство, вместо того, чтобы бороться тенизацией, не оставляет попыток налогового давления на производителей агропродукции.

«Сейчас остро стоит вопрос наполнения бюджета для обеспечения нормального функционирования государства и выполнения требований международных кредиторов. Но вместо проведения обещанных реформ, устранения коррупции и вывода экономики из тени, правительство пытается покрыть дефицит бюджета за счет увеличения налогового давления на сельское хозяйство», - отмечает эксперт аграрных рынков УКАБ Виталий Кордыш.

Как результат - сельхозпроизводители выступают против либерализации земельных отношений, используют различные теневые схемы, чтобы погасить финансовые обязательства. Одной из таких схем являются так называемые договоры о совместной обработке земли, которые заключаются между госучреждениями, владеющими землями, и агрохолдингами, фермерами, а также другими сельхозпроизводителями. В итоге, государство недополучает земельный налог, так как сбор в этом случае уплачивают госучреждения по фиксированной ставке - 1% от нормативно-денежной оценки земли. Но если бы земля была передана в аренду, то ставка была бы минимум 5%.

По подсчетам главы государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра Максима Мартынюка, потери местных бюджетов из-за теневого оборота земли, в целом по стране, составляют 2 млрд грн ежегодно. «Если учесть, что аренда 1 гектара земли стоит примерно 1 тыс. грн, а в тени находится около 2 млн гектар, то потери местных бюджетов составляют порядка 2 млрд грн», - пояснил подсчеты Мартынюк.

Европейский опыт

REUTERS

В Европе рынок земли – неотъемлемая часть развития экономики. Но основывается он на взвешенном и четком законодательстве. Примером страны с наиболее развитым законодательством в этой области является Дания. В этой стране выписаны четкие требования как к арендатору, так и к покупателю. Например, при покупке земли и от арендатора требуется обеспечение сохранения земли в сельскохозяйственном производстве. Закон требует от фермера достойного ведения сельского хозяйства. В целях борьбы с созданием латифундий закон устанавливает верхнюю границу землепользования - своей собственной и арендованной - в 150 га сельхозугодий. Исключения делаются лишь в том случае, если фермер сможет доказать, что вследствие специфики его производства ему требуется больше земли и никто из окрестных крестьян не будет протестовать против этого.

Арендатор, также как и покупатель, должен прожить в сельской местности не менее 8 лет. Если же размер фермы будет превышать 30 га, то он должен доказать свою профессиональную квалификацию, иметь опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующее образование. Покупка земли запрещается, если эта операция является средством размещения капитала или цена покупаемой земли не соответствует ее реальной стоимости.

Юридические лица не имеют право на покупку сельскохозяйственных угодий, так же как они не имеют права и на аренду. Это право предоставляется только физическим лицам, которые уже вели сельскохозяйственное производство, имеют соответствующую квалификацию и берут на себя обязательство непосредственно заниматься сельским хозяйством в течение длительного времени.

В Германии поддерживается постоянный контроль за любыми изменениями собственности или аренды сельхозугодий. Переход прав на любые сельскохозяйственные угодья требует специального разрешения, Запрещена  излишняя концентрации земли (максимально от 400 до 500 га). Что касается аренды земли, то на нее распространяются те же ограничения, что и на покупку. В целом законодательство запрещает изъятие сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные цели.

В Швейцарии основное правило рынка земли – она должна принадлежать только тому, кто ее обрабатывает.

В Норвегии главное также сохранение крестьянского хозяйства. Основные правила - сохранение фермерства, при этом ориентация идет на фермера-собственника земли. Поэтому законодательство ограничивает возможность дробления участков, аренда же регламентируется законом и местными властями.

Во Франции в течение более 30 лет существует сложная система контроля рынка земли. Закон требует разрешения властей при любом акте купли-продажи земли или сдачи ее в аренду. При выдаче разрешения на земельную операцию исходят из принципа - соответствует ли данная сделка принципу «семейной ферме с личной ответственностью».  

Вывод напрашивается один – в Украине должен работать рынок земли, как и во всем цивилизованном мире. При этом главная задача государства установить четки рамочные условия деятельности на нем и жестко контролировать их выполнение.

Антон Дранник (УНИАН)

Если вы заметили ошибку, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter