Цены на жилье в 2009 году могут упасть в три раза

Цены на жилье в 2009 году могут упасть в три раза

Кабмин внес в парламент законопроект, предлагающий введение налога на недвижимость... Целью данной инициативы стала необходимость бороться с ростом цен на жилье...

Кабинет министров Украины 22 декабря 2008 года внес в Верховную Раду законопроект №3533 «О налоге на недвижимое имущество (недвижимость), отличное от земельного участка». Одной из важнейших задач данного законопроекта стала необходимость бороться с помощью налога на недвижимость со стремительным ростом цен на жилье. И если случится, что закон таки будет принят, то на территории бывшего СССР останется лишь одна страна, в которой нет такого налога – это Таджикистан.

Изначально при введении налога на имущество в странах СНГ преследовались две главные цели. Во-первых, данный фискальный инструмент позволяет ощутимо пополнять местные бюджеты, что немаловажно. А во-вторых,  налогообложение недвижимого и движимого имущества является фактором реализации принципа социальной справедливости, поскольку основными плательщиками этого налога становятся небедные люди.

Сегодня в очереди на получение нового жилья пребывает около 1,5 миллиона украинских семей, сообщается в проекте закона, непосредственным автором которого выступает, кстати, Государственная налоговая адиминстрация Украины. Реальные же возможности улучшения жилищных условий имеют в среднем только 1,5%-2% семей в год. Таким образом, при сохранении такой тенденции срок ожидания нового жилья составляет более 50 лет.

Одной из основных проблем в решении вопроса обеспечения украинцев жильем является стремительный рост в последние годы цен на недвижимость, отмечается в документе. В отдельных регионах страны цены на жилье уже превысили аналогичные показатели многих европейских стран, несмотря на гораздо худшее качество отечественных квартир.

Что же предлагается в правительственном законопроекте? Ставка налога на недвижимое имущество предусматривается в размере 1% от суммы месячного прожиточного минимума для работоспособных лиц за 1 кв. м. общей площади объекта налогообложения.

Для плательщиков налога устанавливаются льготы по каждому из видов строений в таких размерах:

- 150 кв. м. общей площади по квартире, используемой как основное место жительства;

- 300 кв. м. общей площади для дома при использовании его в качестве основного места жительства;

- 100 кв. м. общей площади садового (дачного) дома;

- 100 кв. м. общей площади хозяйственных строений;

- 30 кв. м. общей площади гаража.

Правда, органам местного самоуправления предоставляется право устанавливать дополнительные льготы, а полностью освобождаются от уплаты налога детские дома семейного типа. Однако указанные льготы применяются лишь к одному объекту недвижимости, независимо от количества строений, имеемых в собственности плательщика налога.

Последнее обстоятельство как раз и должно воздействовать на владельцев нескольких квартир (домов) с тем, чтобы подвигнуть их к продаже «лишней» недвижимости – а это, в свою очередь, станет толчком к снижению цен на жилье. Попробуем оценить размеры налогообложения для соотечественников, имеющих больше чем одну квартиру, в случае введения с 1 января 2009 года данного закона.

Предположим, семья проживает в одной собственной квартире с площадью менее 150 квадратов, а еще одну свою квартиру общей площадью, пусть, 60 кв. м. сдает в найм.  В соответствии с проектом закона о бюджете на 2009 год, который сейчас рассматривается в Верховной Раде, прожиточный минимум для трудоспособных лиц составит с 1 января 770 грн. Следовательно, размер налога на недвижимость для владельца этой квартиры составит в 2009 году 462 грн.

На первый взгляд, сумма не слишком впечатляющая. Однако необходимо учесть, что в условиях нынешнего кризиса и вызванных им явлений необходимость уплаты даже такой относительно небольшой суммы может сделаться «последней каплей», которая заставит владельца квартиры принять решение о ее продаже. Ведь не нужно забывать, что арендные ставки в последнее время уже снижаются. Кроме того, тарифы за ЖКУ будут в дальнейшем только повышаться, так как даже при небольшом повышении цены на импортный газ или сохранении ее на нынешнем уровне в долларах, его цена в гривневом выражении резко вырастет вследствие девальвации гривни. А еще тем, кто сдает жилье в аренду, приходится платить подоходный налог (или налог как предпринимателю). Все эти факторы в совокупности наверняка заставят многих из тех, кто владеет сегодня несколькими квартирами, всерьез задуматься о необходимости избавиться от приносящей убытки недвижимости.

Если же говорить о тенденции удешевления квадратного метра, то этот процесс в Украине уже мощно стартовал – синхронно с началом быстрого падения гривни в сентябре-октябре. Причем, цены на недвижимость заметно снижаются как на первичном, так и на вторичном рынке, и во всех регионах страны.

Каких-то однозначных прогнозов отечественные эксперты пока не дают. Можно услышать, что жилье подешевеет в 2009 году на 30-40%, более смелые предсказатели пророчат двукратное удешевление. Однако на самом деле обвал цен на недвижимость, скорее всего, окажется намного сильнее – ведь приведенные показатели снижения цен наблюдаются уже сейчас, а кризис в следующем году будет только набирать обороты.

В этом плане весьма любопытным является обнародованный недавно  обзор центра макроэкономических исследований Сбербанка России «Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы». Авторы документа предложили два сценария развития событий на рынке жилья России к концу 2009 года, а к мнению экспертов ведущего российского банка прислушаться, несомненно, стоит и украинским экспертам. Дело в том, что в Украине, как и в России, рынок недвижимости в последние годы был неимоверно «перегрет», а кризисные явления в экономиках двух стран сегодня весьма и весьма схожи. Поэтому и процессы снижения цен на жилье в двух странах будут, по-видимому, очень подобными.

Первый, базовый, сценарий предполагает рост ВВП в РФ в следующем году на 2,5-3,5%, инфляцию — 11%, а курс доллара — 30 руб. (сейчас около 29 руб./долл. - автор). В этом случае общее снижение цен в Москве составит 34,3% в рублях и 46,6% в валюте на первичном рынке, и 23,1% в рублях и 37,4% в валюте — на вторичном (к III кварталу 2008 года).

Второй, стрессовый, сценарий предполагает стагнацию ВВП или даже его спад до 2,5%, инфляцию «несколько выше», а девальвацию рубля к доллару «значительно глубже». При этом на первичном рынке цены в рублях упадут на 38,1%, в долларах — на 59,6%, а на вторичном — на 25,1% в рублях и на 50,6% в долларах.

В Украине же ситуация с экономикой, мягко говоря, не лучше, чем в России.  В отличие от России ВВП в Украине ушло в минус еще в октябре этого года (на 2,1%), а  в ноябре снижение составило уже 14,4%. На 2009 год  ожидается падение реального ВВП на 4-5% (в прирост на 0,4%, прописанный в бюджете, не верят и в самом правительстве). По инфляции Украина также в лидерах - в РФ инфляция в 2008 году ожидается в районе 13%, тогда как в Украине данный показатель составит примерно 21-22% (за 11 месяцев – 19,8%). Девальвация национальной валюты в Украине также более сильная - курс наличного доллара на сегодня повысился к гривне по сравнению с летними значениями на 60%. А падение реальной зарплаты имело место в Украине еще в октябре – на 1,7% к сентябрю.

Экстраполируя с учетом таких условий прогноз российских аналитиков на Украину, получим, естественно, еще более худшие параметры. Квадратный метр по аналогии с расчетами экспертов Сбербанка России может подешеветь в Украине к концу 2009 года: на первичном рынке в гривне на 40-45% (берем лишь немного больше, чем в России), в долларах – на 65-70%; на вторичном рынке примерно на 30% в гривне и на 60-65% в долларах. Таким образом, жилье, как на первичном, так и на вторичном рынках в Украине может упасть в цене к концу будущего года по сравнению с показателями лета 2008 года примерно в три раза.

Возможный контраргумент, что в 1998-1999 годах гривня девальвировала в 2,7 раза, а цены на жилье снизились лишь на 30-50%, к нынешнему случаю не подходит по очевидной причине – тогда не был так чрезмерно раздут ценовой пузырь на рынке недвижимости, как сейчас. Кроме того, гарантий, что отечественная валюта упадет к концу 2009 году к доллару не так сильно, как 10 лет назад, никаких нет.  В случае же особо «стрессового» сценария в Украине жилье может подешеветь даже более чем в три раза, независимо, кстати, от того, примет Верховная Рада закон о налогообложении недвижимости или нет…

Юрий Глухов (для УНИАН)

 

 

 

 

Если вы заметили ошибку, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter