Рынок недвижимости: вернемся к ценам десятилетней давности?

Рынок недвижимости: вернемся к ценам десятилетней давности?

Экспертные прогнозы ценовой динамики на украинском рынке недвижимости разнятся, но в одном они сходны - ценовой пузырь, раздутый до неприличия, стремительно "худеет"...

Показатели ценовой динамики на рынке недвижимости со стороны отечественных экспертов разнятся, но в целом во мнении они сходятся – ценовой пузырь, раздутый за последние восемь лет до неприличия, теперь стремительно сдувается.

Так, портал «Realt.ua» сообщает, что на 28 февраля средняя цена квартир на вторичном рынке Киева составила 2277 долл. за квадратный метр, снизившись с 1 февраля на 11,0%, с 1 января – на 20,3%, а с 1 января 2008 года – на 31,1%.  Цена квадратного метра на первичном рынке равнялась на конец февраля 14203 грн., уменьшившись с начала этого года на 0,4%, но повысившись с начала 2008 года на 9,2%. С учетом девальвации гривни с 5,05 грн./долл. на начало января прошлого года до 7,7 грн./долл. на 28 февраля нынешнего года (официальный курс НБУ), цена на первичном рынке в долларовом измерении упала за этот период на 28,4%.

Естественно, что главный вопрос, который волнует сейчас как продавцов, так и потенциальных покупателей недвижимости – как долго продолжится падение цен и до каких минимумов они опустятся. Многое в этом плане будет зависеть, конечно, от глубины и сроков экономического кризиса в Украине, от степени падения в будущем национальной валюты, от действий правительства по программе строительства доступного жилья и некоторых  других аспектов. Однако, определенные ориентиры можно получить, если оценить ситуацию в развитых странах, где рынки недвижимости не были так неимоверно перегреты, как в нашей стране.

А почем за рубежом

По данным аналитического риэлторского агентства Global Property Guide, средняя цена квадратного метра квартир в Нью-Йорке в марте 2008 года составляла 4891 долл. Получается, стоимость жилья в этом американском городе превышала на тот момент цены в украинской столице почти в полтора раза.

Однако, очень важно другое обстоятельство.  Согласно сведениям Бюро переписи населения США, средний годовой заработок жителя Нью-Йорка  в начале прошлого года приближался к 50 тыс. долл. – это около 4,2 тыс. долл. в месяц. Следовательно, на один квадратный метр площади жилья в городе припадает примерно 1,17 среднемесячной зарплаты его жителя. Весьма близкие к данному коэффициенту параметры наблюдаются и в странах Западной Европы. 

Во Франции в первой половине прошлого года средняя цена квартиры составляла около 2,6 тыс. евро за квадратный метр. При этом среднемесячная зарплата француза была тогда в районе 2,1 тыс. евро. Соотношение цены «квадрата» и средней зарплаты здесь около 1,24. Немного выше данный коэффициент в Италии и Испании.

А вот в Германии среднемесячная зарплата, наоборот, превышает среднюю цену квадратного метра, поэтому соответствующий коэффициент здесь меньше единицы. Средняя зарплата немцев в первом квартале прошлого года  составляла порядка 3,1 тыс. евро. При этом квадратный метр, к примеру, во Франкфурте-на-Майне, стоил в среднем 2,8 тыс. евро, а в Берлине – около 2 тыс. евро (в Восточной Германии цены на жилье существенно ниже, чем в Западной Германии).

Таким образом, можно сказать, что в экономически развитых государствах цена одного квадратного метра приблизительно равна среднемесячной зарплате – с небольшими отклонениями коэффициента от единицы в обе стороны.  Несложно рассчитать возможности людей по приобретению жилья на Западе. Например, средняя площадь квартиры во Франции на начало 2008 года составляла 81 кв. м, что соответствует 100 среднемесячным зарплатам или около 8,4 годовых зарплат.

Конечно, стоимость жилья в США и странах Европы отнюдь не маленькая, но для человека (семьи) со среднестатистической зарплатой представляется вполне реальной возможность накопления необходимой суммы для приобретения приличной квартиры или дома в течение 10-15 лет. Также «западные» жители могут оформить ипотеку под вполне терпимый процент  - 5-6% годовых.

Размер средней зарплаты в стране, естественно, непосредственно связан и с величиной себестоимости строительства жилья. Получается, стоимость одного квадратного метра на уровне, весьма близком к среднемесячному заработку, отражает экономически обоснованный ценовой показатель, обеспечивающий разумную рентабельность для строителей.

Во что обходится украинцу

В Украине же ситуация с ценами на жилье и их соотношением к доходам населения была в последние годы на грани абсурда. Цены на квартиры, в частности, на вторичном рынке подорожали с 2001 года по 2006 год более чем в 10 раз, затем темпы подорожания замедлились (в отдельных сегментах рынка цены застыли), но снижение началось только осенью 2008 года – со стартом девальвации гривни.

Согласно данным по Киеву, в начале января прошлого года средняя цена квартир на вторичном рынке составляла около 3,3 тыс. долл. за квадратный метр площади, а средняя зарплата в столице тогда равнялась 2576 грн. Валютный курс в январе 2008 года держался на уровне 5,05 грн./долл., следовательно, один квадратный метр стоил на тот момент 6,5 среднемесячного заработка. Получается, для приобретения квартиры в столице площадью 80 кв. м  необходимо было собрать сумму, эквивалентную 520 месячным зарплатам, или 43 годовым заработкам. Как говорится, комментарии излишни.

В регионах Украины цены на жилье в зависимости от размеров городов и их географического расположения ниже в два-три раза, чем в Киеве. Но и зарплаты в областных и районных центрах гораздо меньше столичных. Поэтому недоступность жилья для простых соотечественников наблюдалась в последние годы повсеместно, что и стало главной причиной начавшегося в конце прошлого года падения цен на жилье в Украине. Толчком же послужила наметившаяся с осени тенденция к росту доллара.

Вернемся на 10 лет назад?

Если вспомнить финансовый кризис в Украине 1998-1999 годов и тогдашние процессы на рынке недвижимости, то очень скорой перемены ценового вектора в теперешней ситуации ждать не стоит. Жилье тогда стало дешеветь параллельно с падением гривни, начавшимся в августе 1998 года. Девальвация гривни прекратилась в конце 1999 года, но несмелый рост цен на жилье начался лишь во второй половине 2000 года.

До нижней точки цены на жилье в Украине дойдут, скорее всего, в конце нынешнего года или даже чуть позднее. Затем будет выжидательная пауза в несколько месяцев, после чего недвижимость наверняка снова начнет понемногу дорожать.

О величине же возможных ценовых минимумов можно судить, если предположить приближение в условиях кризиса соотношения средней зарплаты и стоимости одного квадратного метра к показателю в других странах – то есть, близко к единице.

Темп роста зарплат в Украине в связи с кризисом сейчас замедляется. В январе этого года к январю 2008 года средняя зарплата повысилась лишь на 9,5% и составила 1665 грн., тогда как в  декабре прошлого года к декабрю 2007 года она выросла на 19,5%, а в ноябре к ноябрю – на 22,8%.

Однако понадеемся, что снижение темпов роста зарплат в будущем не перейдет в их сокращение, и величина средней зарплаты в последние месяцы нынешнего года окажется примерно на уровне, допустим,  среднемесячной за 2008 год – а это 1806 грн. Применим коэффициент, пусть 1,2, и предположим, что валютный курс в конце 2009 года окажется на уровне 9 грн./долл. В таком случае средняя цена квадратного метра по всей стране составит на вторичном рынке  240 долларов. В Киеве среднемесячная зарплата в 2008 году превышала соответствующий показатель по стране в 1,7 раза, следовательно, средняя цена квадратного метра в столице может опуститься к концу года до 410 долларов. В случае же девальвации гривни к концу года до значения 12 грн./долл. средняя цена «квадрата» по стране составит 180 долларов, а в Киеве – около 300 долларов.

На первичном рынке цены на жилье в долларовом исчислении также продолжат снижение в случае дальнейшей девальвации национальной валюты. Вполне вероятно, что будет происходить уменьшение цен и в гривне. Впрочем, при столь сильном падении цен на вторичное жилье строительство жилья наверняка полностью замрет – до «лучших времен».

Прогноз об обвале в недалеком будущем цен на жилье в Украине  до 200-300 долл. за кв. м выглядит, безусловно,  чересчур экстремальным. Однако ведь никто бы не поверил всего полгода назад, что столь сильно упадет через несколько месяцев промышленное производство, ВВП и гривня. Кроме того, следует вспомнить, что не так уж давно - в 1999-2000 годах – цены на жилье были еще меньше вышеназванных цифр…

Юрий Глухов (для УНИАН)

Если вы заметили ошибку, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter