Земельное законодательство: участок отобрать нельзя оставить

ВР, с учетом Евро-2012, приняла в первом чтении проект закона об отчуждении земельных участков. Он подтверждает истину: закон - это дышло…

Верховной Радой 18 марта 2009 года в первом чтении был принят проект Закона Украины №3682 «Об отчуждении земельных участков частной собственности для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости». Принятие данного законопроекта обусловлено необходимостью урегулирования правоотношений для реализации проектов общественного значения, а также учитывая Евро-2012. Как известно, к этому мероприятию необходимо построить огромное количество объектов, в частности Большую кольцевую дорогу вокруг  Киева. Вопросы, которые регулирует данный законопроект, потенциально привлекательны для коррупционных схем и злоупотреблений. А поэтому его положения должны быть прописаны максимально четко и таким образом, чтобы не было возможностей двусмысленно трактовать основные определения. Но не тут-то было…

Неполный список "четких" формулировок

Уже в первой статье законопроекта натыкаемся на нечеткие определения: «общественная необходимость» и «общественные потребности». Ими определяются, соответственно, обусловленная общегосударственными интересами необходимость, для удовлетворения которой допускается принудительное отчуждение земельного участка, а также  потребности в земельных участках для удовлетворения интересов государства или территориальной общины. Законопроект не дает ответ на вопрос, в чем конкретно могут заключаться такие интересы, причем в этом случае должен подаваться  исчерпывающий перечень оснований.

Список неопределенностей можно продолжить и тут следует выделить положение п. 2 ст. 9, согласно которому сельские, поселковые, городские советы принимают решение о выкупе земельных участков для таких общественных нужд, как размещение зданий, сооружений, и других производственных объектов коммунальной собственности. Вместе с тем, любое сооружение можно подвести под такое определение, а общественными нуждами также может быть что угодно. Таким образом, можно принять решение о строительстве фактически всего: магазина, мастерской, общественного туалета или пункта приема стеклотары. И хотя ч. 2 ст. 12 предусматривает, что выкуп земельного участка возможен лишь при согласии его владельца, при желании это условие можно обойти. Кроме того, законопроект не содержит даже декларативных положений относительно исключения возможности оказания давления или иного использования служебного положения чиновниками, которые инициируют подобный выкуп. 

Ст. 18 содержит перечень оснований для принудительного отчуждения земельных участков по мотивам общественной необходимости. В нем исключительным признается строительство линейных объектов, объектов транспортной и энергетической инфраструктур (дорог, мостов, эстакад, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, аэропортов, нефтяных и газовых терминалов, электростанций и объектов, необходимых для их эксплуатации) общегосударственного или регионального значения. Учитывая коррумпированность государственных органов, под «объекты, необходимые для эксплуатации» можно подогнать и другие объекты, которые формально будут считаться таковыми, а на практике будут использоваться для других целей. Особенно это положение законопроекта несет угрозу частным владениям, расположенным вблизи дорог.

Еще одним «узким местом» документа является определение суммы возмещения владельцам территории или предоставление другого земельного участка. Как свидетельствует недавний опыт владельцев земельных участков на Русановских садах, через которые должно пройти метро, суммы компенсации, предложенные государством, неадекватно низкие, а предложенные земельные участки не подходят для строительства, кроме того, не могут быть приватизированы. Согласно ст. 5 законопроекта стоимость земельного участка, который отчуждается или передается в собственность вместо него, определяется по договору на основании экспертной денежной оценки. При этом, согласно ч. 5 этой же статьи, субъекты оценочной деятельности для проведения такой оценки определяются органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. Понятно, что во многих случаях объективность такой оценки будет под вопросом.

Как с этим на Западе?

Мировой опыт решения вопроса отчуждения земельных участков для общественных нужд разный. К примеру негативный опыт Китая, когда под строительство объектов для проведения олимпиады оперативно сносились целые кварталы с выплатой символической компенсации и заключением в тюрьму тех, кто с этим был не согласен. Есть опыт России, где в связи с проведением Олимпиады-2014 в Сочи были приняты федеральные законы „О проведении Олимпийских игр” и „О корпорации по строительству олимпийских объектов”, в соответствии с которыми государством предусмотрен особый порядок выкупа и принудительного изъятия земель, в частности за счет сокращения сроков судебного разбирательства подобных дел и исполнения судебных решений. При этом владелец имеет два месяца на размышление с момента предоставления ему проекта договора, с указанной в нем ценой по результатам экспертизы, проведенной государственной компанией. Есть и позитивные примеры, в частности американский, когда маршруты магистралей отклоняются от запланированных в связи с  несогласием владельцев продавать землю, даже по цене, которая превышает рыночную. На Западе распространенной является практика использования сервитутных договоров с владельцами, которые не желают продавать земельные участки.

Напрашивается вопрос, в каком разряде примеров - положительный или отрицательный - будет подаваться данное создание законотворцев? 

Евгений Подлесный, адвокат юридической компании "Шмаров и Партнеры» (для УНИАН)