Дно рынка недвижимости - 1000 долларов за «квадрат»
Дно рынка недвижимости - 1000 долларов за «квадрат»

Дно рынка недвижимости - 1000 долларов за «квадрат»

14:25, 16.04.2009
16 мин.

«Как только банковская система начнет выходить из анабиоза, банки начнут потихоньку выдавать кредиты, хоть и под большие проценты, это сигнал - можно покупать»...

После революционного снижения стоимости жилья на рынке недвижимости наступили смутные времена, когда неизвестно чего ожидать: то ли обвал наступит, то ли цены медленно поползут вверх. Так или иначе, а потенциальный покупатель узнает о достижении ценового «дна» уже постфактум. Как же определить предельную «точку кипения» стоимости жилья?

На «вторичке» преобладают «вынужденные» продажи

С наступлением весны на вторичном рынке жилья столицы не наблюдается ожидаемого оживления. Спрос на жильё формируется в так называемый «отложенный», поэтому реально количество сделок не растёт. По неофициальным данным, объем сделок на «вторичке» в первом квартале этого года упал в десять раз. Если в январе 2008 года в Киеве было зарегистрировано около 150 сделок, то в январе нынешнего года их было чуть больше десятка.

Видео дня

В то же время, предложение на рынке «вторички» несколько увеличилось благодаря выставлению квартир, ранее приобретенных со спекулятивной целью. В надежде на весеннее оживление владельцы таких квартир продают их по вполне адекватным ценам.

По информации Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины (ССНУ) , за год (с I квартала 2008 по I квартал 2009) стоимость квартир на вторичном рынке Киева упала почти в два раза. Больше всего снизилась стоимость однокомнатных квартир – на 44% (с 3333 до 1878 долл./кв.м). Цены на двухкомнатные квартиры упали на 39% (с 3372 до 2048 долл./кв.м), трехкомнатные — на 38% (с 3575 до 2181 долл./кв.м).

При этом с начала года средняя стоимость продаж 1-3-комнатных квартир на вторичном рынке столицы снизилась на 27%. По данным компании «Канзас» , темпы снижения на протяжении первого квартала демонстрируют тенденцию к замедлению: если в январе цены на жилье упали на 10,4%, то в феврале – на 5,5%, в марте – на 4,5%. А за прошлую неделю впервые в столице зафиксирован минимальный рост цен, что может означать начало стабилизации стоимости жилья.

По данным специалистов, сегодня наибольшей популярностью у покупателей пользуются однокомнатные квартиры. Самое большое падение спроса эксперты отмечают на трехкомнатные квартиры. А в элитном сегменте владельцы снимают квартиры с продажи, не желая отдавать ликвидную недвижимость за бесценок.

Как отметила руководитель отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank Наталья Пронина , на рынке продаж элитного жилья наблюдается большой разброс цен: «квадрат» может стоить и 3,5-5 тыс. долл., и 10-18 тыс. долл.

По данным компании, на 1 апреля средняя стоимость элитного жилья столицы составила

7731 долл./кв.м, за март снизившись на 9,6%, а за квартал - на 20%. А в сегменте жилых комплексов бизнес-класса за март цены упали на 3,7% - до 2003 долл./кв. м.

По словам эксперта, по ряду объектов элитного жилья в столице ценовое дно уже достигнуто, однако по определенным объектам еще возможно снижение цен. При этом уникальные объекты в стоимости не потеряют.

Вице-президент ССНУ по вопросам региональной политики Анатолий Топал считает, что рынок доступного жилья прошел «дно» еще в декабре 2008 – январе т.г., когда на гостинки и хрущевки наблюдались самые низкие цены. Так, по результатам реальных сделок, в январе т.г. «гостинку» можно было приобрести за 25 тыс. долл., тогда как в марте ее стоимость стартовала с 35 тыс. долл.

В то же время, руководитель информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость" Владимир Германов считает, что ценовым ориентиром достижения «дна» на «вторичке» будет стоимость квадратного метра в 1 тыс. долл.

При этом вице-президент ССНУ по внешним связям Алла Жоголева отметила, что сегодня в Киеве пользуется популярностью дешевое жилье стоимость до 100 тыс. долл. В основном покупают квартиры люди, у которых «на руках» есть необходимая сумма.

По ее словам, минимальные цены на однокомнатные квартиры составляют 45 тыс. долл. (гостинка на Троещине), двухкомнатные – 65-67 тыс. долл. (хрущевка на Сырце или Отрадном), трехкомнатных – 80 тыс. долл. (в спальных районах).

А.Жоголева считает, что сегодня большинство сделок на рынке составляют «вынужденные» продажи, когда выставляются квартиры, отягощенные какими-либо обязательствами и их владельцам срочно нужны деньги для того, чтобы, к примеру, погасить кредит.

Эту тенденцию подтвердил и президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Андрей Шульга . По его мнению, сегодня рынок недвижимости разделился на две части: жилье, взятое в ипотеку, где дисконт при покупке жилья достигает 50% и больше, и необремененная обязательствами недвижимость, дисконт на которую составляет не более 15%.

По мнению первого вице-президента ССНУ Игоря Однопозова , по отдельным примерам стоимости жилья нельзя строить общерыночную тендецию.

В то же время он считает, что себестоимость недвижимости определить невозможно, потому что ее ценность должна соотноситься с «дороговизной» жизни (учитывая инфляцию и рост цен на товары и услуги).

«Не может импортный холодильник стоить 1 тыс. долл., а однокомнатная квартира в столице 5 или 10 тыс. долл., которыми пугают или заманивают обывателя. Это невозможно», - добавил он.

И.Однопозов уточнил, что при инфляции и росте цен на основные товары и услуги значительное падение цен на недвижимость выглядит противоестественно.

Стоимость жилья на вторичном рынке Киева по состоянию на конец марта 2009 г. (данные компании «Канзас»)

РайонМинимальное ($/м2)Максимальное ($/м2)Среднее ($/м2)
Голосеевский111679222452
Дарницкий99050371684
Деснянский100837451684
Днепровский103357562126
Оболонский125669082599
Печерский1813174394698
Подольский117967632668
Святошинский103643951905
Соломенский115880302203
Шевченковский1257120883551


 

«Первичка» будет стоять до восстановления банковской системы

Если на вторичном рынке наблюдается хоть какое-то движение, то на первичном ситуация плачевная. По данным риелторов, как в Киеве, так и в регионах «заморожено» строительство 70-80% жилых объектов. Из-за отсутствия движения на рынке, цены на первичное жилье замерли. Помимо отсутствия кредитования, курсовых колебаний и снижения покупательской способности, в лидеры причин застоя на рынке выходит отсутствие доверия частных инвесторов к банкам и застройщикам.

По словам В.Германова, на сегодня большинству застройщиков незачем пересматривать цены при отсутствии рынка как такового. При этом покупатель, заинтересованный в покупке жилья эконом и бизнес-класса в уже построенном доме с подведенными коммуникациями, может рассчитывать на дисконт в 30% от максимальных цен апреля-мая 2008 года. Скидка при торге может быть еще большей при покупке крупногабаритных квартир. По мнению эксперта, предельная цена «квадрата» для застройщика для объектов эконом-класса в столице может приблизиться к 1 тыс. долл. без учета индекса снижения стоимости стройматериалов. «На первичке это может быть 5,5-7 тыс. грн. Это предел рентабельности и небольшой «захлест» для существования компании на рынке», - уточнил он.

При этом нужно учитывать снижение стоимости стройматериалов, которая также может достигнуть уровня себестоимости. «Если рост был практически в два раза, то снижение в два раза гипотетически можно ожидать. Это все может отразиться на конечной цене для покупателей», - считает В.Германов.

При этом эксперт предостерегает от покупки квартир по цене 3-4 тыс. грн. за кв.м в домах, степень готовности которых ниже 70%.

«Если этих квартир осталось менее 30%, то компании потенциально можно доверить деньги. Просто она хочет быстро достроить объекты и сдать их в эксплуатацию. Если этих квартир осталось более 30% и стадия строительства не последняя, то это чистой воды «элита-центр», потому что денег на достройку не хватит», - пояснил он.

О том, что на первичном рынке достигнуто «дно», покупатель, как правило, узнает постфактум. Сигналом для активного поиска и покупки жилья станет начало выдачи банковских кредитов.

«Как только банковская система начнет выходить из анабиоза, некоторые банки начнут потихоньку выдавать кредиты, пусть под высокие проценты, это сигнал, что можно уже покупать», - считает В.Германов.

Чтобы достроить начатые объекты бизнес-класса, строительные компании начали снижать цены, однако это касается тех проектов, в которых изначально была завышена стоимость квадратного метра, а класс не соответствует заявленному.

По данным аналитиков компании Ukrainian Development Partners , за первый квартал стоимость жилья в 35-40 строящихся жилых объектах практически не изменилась. По их мнению, это говорит о том, что на рынке практически нет установленной ценовой рамки, а сами застройщики находятся в стадии наблюдения и ожидания.

В компании отметили, что на сегодня средняя стоимость 1 кв.м жилья бизнес-класса в Печерском районе составляет 4435 долл., Шевченковском – 3300 долл., Голосеевском – 2601 долл., Подольском – 5128 долл., Соломенском – 3493 долл., Днепровском – 2936 долл.

При этом, с января по март аналитики компании зафиксировали некоторое колебание цен: увеличение минимальной стоимости до 10-15% на пяти объектах и снижение стоимости до 17% также на пяти объектах.

По данным застройщиков, на рынке первичного жилья премиум-класса, несмотря на значительный разброс цен, стоимость жилья стабилизировалась.

«По ряду признаков сегодня можно наблюдать, что в премиум-сегменте «дно» уже достигнуто. Во-первых, об этом свидетельствует то, что уже достигнута та цена, по которой, по крайней мере, в нашей компании заключаются реальные сделки – в объеме на уровне марта прошлого года. Оживление, выражающееся в реальных сделках, мы наблюдаем с середины февраля 2009 г.», - отметил заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ» Алексей Говорун .

К тому же после резкого скачка доллара в конце прошлого года, курс стабилизировался в некотором диапазоне. «Уже само это для части покупателей явилось сигналом, что если есть решение приобрести квартиру, наступило время совершать покупку, то есть, уже наступило то самое «дно», если исходить из анализа валютной разницы», - добавил он.

По данным компании, сегодня в премиум-сегменте минимальная цена составляет от 4 тыс. долл. за 1 кв.м. При этом эксклюзивные квартиры (на высоких видовых этажах, с дизайн-проектом и т.д.) могут стоить и в два раза больше.

С лета прошлого года общее снижение цены в сегменте жилой недвижимости премиум-класса составило около 20%. При этом наибольшее снижение цены произошло в ноябре-декабре 2008 года, а течение первого квартала 2009 года цены снизились приблизительно на 5%.

Прогнозы: падение цен замедлится

Участники рынка считают, что цены на жилую недвижимость в ближайшее время продолжат падение как на вторичном, так и на первичном рынке, хотя и замедленными темпами.

По прогнозам президента Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины (ССНУ) Александра Рубанова , во втором квартале этого года ожидается снижение стоимости разных сегментов вторичного жилья в столице на 1-2% в месяц.

Аналитики компании «Канзас» считают, что период стремительного падения цен уже позади, а в ближайшее время следует ожидать умеренных темпов снижения. Поскольку сегодня игроки рынка уже адаптировались к высокому, но относительно постоянному курсу доллара, что даёт возможность адекватного ценообразования.

Если экономическая ситуация будет ухудшаться, стоимость жилья будет стремиться к уровню, на котором спрос отвечает финансовым возможностям покупателей.

Аналитики сходятся во мнении, что период минимальных цен будет достаточно растянут во времени, поскольку предпосылок для резкого роста не будет.

И.Однопозов считает, что цены на жилье стабилизируются в начале 2010 года. «В дальнейшем при возвращении к нормальному кредитованию через 3-5 лет возможен быстрый рост цен на недвижимость. Докризисный уровень может вернуться достаточно быстро», - резюмировал он.

В то же время возвращение докризисных цен будет означать возвращение на рынок спекулянтов.

«Я бы не хотел, чтобы вернулись докризисные цены. Потому, что очень много людей вкладывали шальные деньги, чтобы спекулировать на этом. Если это повторится, то цены могут потенциально стать выше, чем были, потому что не исключено, что благосостояние у людей через несколько лет вырастет», - отметил В.Германов.

Эксперт прогнозирует, что цены на первичное жилье начнут расти через 2-2,5 года. А для компаний самое время перейти от продажи квартир в недостроенных объектах к реализации в уже готовых домах.

По мнению экспертов Ukrainian Development Partners , в недалеком будущем следует ожидать некоторого снижения стоимости на объектах с завышенной стоимостью, но это, скорее, будет вынужденная мера, чтобы застройщик мог продать свой объект по реальной цене, соответствующей классу и качеству.

В то же время, компания предполагает увеличение стоимости жилья бизнес-класса в новостройках, близких к вводу в эксплуатацию «в связи с тем, что сейчас строится минимум жилых объектов, и уже сейчас наблюдается существенное снижение объемов нового предложения».

В сегменте элитного жилья о падении стоимости в разы речь идти не может, «хотя бы потому, что предложение ограничено, а в ближайшие годы еще более снизится», считает А.Говорун.

Сколько нужно копить, чтобы купить…

По мнению игроков рынка, первичный рынок жилья начнет «подниматься» и станет инвестиционно привлекательным, когда уровень инфляции снизится до 12-15% в год. Именно тогда может возобновиться спрос на жилье. Однако необходимо еще как минимум 1,5-2 года для того, чтобы человек мог накопить первичную сумму для получения кредита на покупку квартиры.

«Все равно купить квартиру сейчас без кредита будет нереально никому, даже по тем ценам, которые есть», - отметил В.Германов.

В то же время застройщики возлагают большие надежды на 90 млрд. грн., снятые с банковских депозитов за последние полгода.

«Все апелляции к депозитам – это ни что иное, как шарлатанство чистой воды. Мне кажется, что у людей не было таких сумасшедших капиталов», - считает эксперт.

Уровень доходов людей позволял максимум – взять кредит на квартиру, минимум – на электронику. К тому же, для того, чтобы взять кредит, нужно иметь первоначальный взнос – от 20 до 30% стоимости квартиры. А это достаточно большая сумма при всех уровнях дохода.

По данным В.Германова, при зарплате топ-менеджмента средней компании в 4-6 тыс. долл., чтобы накопить на первоначальный взнос, необходимо, как минимум, полгода.

«Даже если на рынок вернутся деньги при стабилизации экономики, даже если опять начнут выдавать кредиты, реального покупателя следует ждать только через год-полтора», - прогнозирует он.

Если рассматривать другие способы приобретения жилья, то, похоже, альтернативы ипотеке при наличии первоначального взноса нет.

На вторичном рынке некоторые эксперты отмечают возвращение подзабытых вариантов съезда-разъезда, обмена с доплатой, другие утверждают, что такие сделки есть, но они не носят массового характера.

По данным А.Топала, в конце прошлого – начале этого года как альтернатива купле-продаже появились операции мены (приватизированная квартира меняется на приватизированную) и обмена (право собственности не переходит). Однако массовыми такие сделки не стали из-за ограниченности выбора и практического отсутствия риелторов, которые смогли бы эту операцию провести.

На массовый выброс банками залогового жилья также рассчитывать не стоит – банкам невыгодно продавать его дешевле суммы, на которую был взят кредит.

Несмотря на недавно принятый парламентом закон об аренде жилья с правом выкупа, риелторы не считают, что такой вариант покупки квартиры станет реальностью в нашей экономически и политически нестабильной стране.

«Может быть, это и будет альтернативой для застройщиков, у которых в собственности квартиры и они не продаются. Но на сегодняшний день нет правовых оснований перехода права собственности. Нет прозрачности в том, как и когда будет переходить право собственности, что будет в случае невыполнения договора», - считает А.Топал.

А главное - агентства недвижимости готовы стать персональными брокерами для людей, собравших определенную сумму, и посоветовать, что на нее можно реально купить и как ее можно эффективно использовать…

Зинаида Блок (УНИАН)

загрузка...
Мы используем cookies
Соглашаюсь