Сегодня первичный рынок недвижимости переполнен предложениями / фото УНИАН

Рынок недвижимости: стоит ли в 2018 году покупать жилье

Решились на покупку собственного жилья, но не уверены, подходящее ли выбрали для этого время? Что лучше – первичный рынок или "вторичка"? Имеет ли смысл приобрести дом, а не квартиру? УНИАН разбирался в текущей ситуации.

Сегодня первичный рынок недвижимости переполнен предложениями / фото УНИАН

Иметь собственное жилье – естественное желание. И если квадратные метры не достались по наследству, или имеющиеся не соответствуют запросам, безусловно, нужно ставить задачу - приобрести квартиру или дом своей мечты. Для ее осуществления приходится «шерстить» рынок недвижимости, переполненный всевозможными предложениями. Главное – разобраться в ситуации и не прогадать.

Квартиру в Киеве в приличной новостройке можно будет купить за 15 тысяч гривен квадратный метр / фото УНИАН

Первичный рынок

Эксперты уверяют, что на сегодня первичный рынок недвижимости переполнен предложениями, и главный на нем – покупатель. Цена квадратного метра имеет жесткую привязку к курсу нацвалюты: если курс снижается, то цены в гривне растут, а в долларовом эквиваленте падают. Что, на данный момент, и происходит.   

По словам аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, в 2018 году цены на «первичке» в долларах продолжат падать, в гривне незначительно вырастут - согласно тренду последних двух лет, на 10-15%. Застройщик вынужден это сделать - на фоне роста стоимости энергоносителей дорожают и горюче-смазочные материалы, и рабочая сила, и стройматериалы.

Тем не менее, как и в прошлом году, квартиру в Киеве в приличной новостройке можно будет купить за 15 тысяч гривен квадратный метр. Ниже этой цифры цена на «первичке», полагают эксперты, не опустится, хотя реальность может отличаться от этих прогнозов. Застройщики сейчас балансируют на грани себестоимости, а покупательская способность населения снижается. Как результат – рынок переживает затоваривание.

Исправить ситуацию сложно – государственные ипотечные программы фактически не работают, банки не кредитуют, а если и готовы выдавать средства, то под заоблачные проценты.

«На рынке все хорошо в плане строительства – объекты вводятся в эксплуатацию, но очень плохо в плане продаж. Сейчас рынок покупателя, и вариантов для него - масса. Но потребительская способность людей падает. Примерно 70% квартир в столичных новостроях на сегодня не проданы. То есть, все идет к жесткому перенасыщению рынка. Поэтому застройщики стали тянуть со своими проектами», - говорит Костецкий.  

По его словам, это сказывается и на качестве возводимого жилья – оно сейчас оставляет желать лучшего, поскольку строители экономят на всем.

«В Киеве есть ряд домов, которые заполняют шлакоблоками, они самые дешевые. В целом, технологии строительства ухудшились. Да и покупатель на это особого внимания не обращает, он просто выбирает бюджетную дешевую квартиру. Все смотрят на цены. Единственное, что остается достойным - элитное жилье, но оно для избранных», - отмечает эксперт.

В свою очередь, заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник считает, что сейчас строительный рынок находится на положительном этапе и о его проседании говорить нельзя. Строить жилье будут. Покупать, оптимистично считает Олейник – тоже.

«Стабилизировалась стоимость в долларовом эквиваленте, постепенно растет в гривне, но это связано с обвалом нацвалюты. В долларах на «первичке» постоянный тренд, застройщики не хотят продавать ниже себестоимости, у них есть минимальный порог рентабельности. Они держат стоимость реализации своих квартир в разумных пределах. Кроме того, у нас устойчивая структура продаж, наблюдается хоть и незначительное – на 10%, но увеличение количества сделок. Поэтому говорить о том, что рынок в этом году провалится – несправедливо. Есть такой показатель, как количество полученных разрешений на строительство. Он растет – по итогам трех кварталов 2017 года получено 71 новое разрешение, что говорит о том, что рано или поздно появится 71 новая стройка», - отметил эксперт.

Продавцам на

Вторичный рынок

В отношении «вторички» специалисты единодушны – квартиры дешевели и будут дешеветь. Правда, хоть цены и падают, но часто остаются выше, чем в новостройках. К тому же, за вторичное жилье расплачиваться нужно одномоментно – никаких тебе рассрочек. Как результат – предложение превышает спрос. То есть, этот рынок тоже во власти покупателя.

«Цены на «вторичку» опускаются, но очень медленно - 30-40 долларов за год на квадратном метре. Для приобретения квартиры, даже самой плохой, на вторичном рынке, требуется бюджет существенно больше, чем для покупки жилья на «первичке», которая, кроме прочего, предлагает инструмент рассрочки. Причем на «вторичке» 60% жилья достаточно изношено. Поэтому покупатель идет на «первичку» - и срок эксплуатации будет дольше, и существуют разные финансовые рычаги для приобретения. Хотя, покупая квартиру на «вторичке», ты ее получаешь сразу со всеми документами, но аферисты есть везде», - прокомментировал ситуацию Олейник.

Костецкий подтверждает – продавцам на «вторичке» сейчас не весело. Если раньше по Киеву, в среднем, было до 40 тысяч предложений, то сейчас – около 60 тысяч. Продают даже то, что держали «на черный день» – ни аренда не выгодна, ни простой квартиры для дальнейшего завещания отпрыскам (из-за того, что существенно подорожали коммунальные услуги и содержание жилья). Но с покупателями не густо – около 7 тысяч сделок за год против 14 тысяч в предыдущие годы.

«Предложения на «вторичке» растут. Если раньше люди приобретали недвижимость «на всякий случай», дескать, пусть будет, то теперь они вышли на рынок продажи - за коммуналку нужно платить немалые средства. Многие, кто сдавал в аренду, разочаровались. Раньше срок окупаемости квартиры был до 10 лет, на сегодня – и за 30 лет не окупится. Чтобы получить 5 тысяч гривен аренды за «двушку» на Троещине, нужно найти клиента, готового платить 8-9 тысяч, с учетом налогов и коммуналки. А это сейчас сложно. То есть, данный рынок -  тоже покупателя», - отметил эксперт.

По его словам, единственный выход для продавцов на «вторичке» - снижать цены. Уже сейчас заметен показательный тренд – снижение цены на 5-7 долларов за квадрат, и квартира покупается.

К дешевому загородному жилью нужно подходить с особой бдительностью / фото УНИАН

Коттеджные городки

Такой сегмент рынка недвижимости, как коттеджные городки, бум на который начался в 2007-2008 годах, на сегодня понемногу развивается и остается стабильным.

«Коттеджи – не дешевое удовольствие. Такое жилье - для людей среднего и выше среднего класса. Это не тот вариант, когда человек раздумывает, купить «хрущевку» или коттедж. Самые бюджетные, с дешевой технологией, обойдутся в 1000 долларов за квадрат. Каркасно-щитовые начинаются с 10 тысяч долларов за квадрат. Количество сделок на рынке - как и в 2009 году, то есть, он стабилен. Принцип застройщика следующий: строится шоу-рум, примерно, 5-10 домов, а затем предлагают покупателю выбрать нужный ему проект, он может внести свои правки, и главное - контролировать строительство. Так что и тут покупатель – властелин», - рассказал Костецкий.

По словам Олейника, в пригородных коттеджных поселках, к примеру, в Киево-Святошинском, Броварском, Бориспольском районах можно приобрести жилой дом в 100-120 квадратных метров за 30 тысяч долларов. По таким ценам, правда, спрос есть.

«В пригороде квартира в 30-40 квадратных метров стоит столько же. То есть, намного выгоднее приобрести собственный дом для молодой семьи, нежели малогабаритную квартиру за тот же бюджет. К тому же, застройщик, как правило, предлагает сразу небольшой участок – от 3 до 6 соток, плюс инфраструктура и охрана, что, на данный момент, немаловажно», - отметил Олейник.  

Но Костецкий предупреждает – к дешевому загородному жилью нужно подходить с особой бдительностью: «Определить визуально, из чего построен дом, правильно ли все в нем сделано, очень трудно. Можно купить дешево, но может оказаться, что дом из фанеры, хорошо заштукатуренный, а его себестоимость – 20 тысяч гривен. Причем еще вопрос – что в нем с коммуникациями, проводкой, с подачей воды».

На первичном рынке нет единого экспертного анализа

Советы экспертов

Так стоит ли приобретать квартиру в 2018 году? Эксперты подчеркивают – это зависит от того, в каких жилищных условиях вы проживаете. Если нет крыши над головой, приходится арендовать жилье, то сейчас – благоприятное время для покупки. Если вы «спекулянт», то можно немного подождать, посмотреть, как поведет себя рынок в дальнейшем. Но, если уже решились на приобретение «дома мечты», то при его покупке воспользуйтесь рядом советов, чтобы не попасть впросак.

Первое. На первичном рынке нет единого экспертного анализа «качества» застройщиков. Любой из них может неожиданно стать банкротом, или, в меркантильных интересах, заморозить строительство до повышения цен на жилье. Поэтому, приняв решение купить квартиру на «первичке», для начала выясните, кто этот самый застройщик, какая у него репутация и бизнес-история, пообщайтесь с жильцами уже сданных им в эксплуатацию домов. Если новострой уже заселяется, но квартиры продает отдел продаж застройщика, то вы должны потребовать акт ввода дома в эксплуатацию. Не лишним будет выяснить у уже заселившихся – все ли в порядке, нет ли каких-либо у них претензий. Разузнав все нюансы, можно принимать решение. 

Второе. На «вторичке» действуйте следующим образом – выбираете квартиру, затем обращаетесь к хозяину с просьбой предъявить оригиналы правоуставливающих документов на жилье, обязательно нужно проверить в едином госреестре (либо по фамилии, либо по адресу, либо по идентификационному коду), действительно ли этот человек является собственником квартиры. Если все в порядке, заключаете предварительный договор, готовите соответствующие документы для сделки и отправляетесь к нотариусу, который и будет гарантом правильно оформленной сделки купли-продажи.

Третье. Если вы хотите улучшить проживание, купить более достойное жилье, но на него еще не хватает средств или не нравится ни одно предложение, стоит подождать. Возможно, появятся на рынке новые варианты (как в финансовом смысле, так и по месту расположения). То есть, появится именно дом вашей мечты. А, к тому времени, возможно, удастся подкопить средства. Стремитесь к тому, чего очень хочется, а не к тому, что позволяет бюджет.

Нана Черная

Если вы заметили ошибку, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter