Иван Куровский: на рынок недвижимости возвращаются спекулянты

Когда проснется рынок недвижимости? Что будет с ценами на жилье? Интервью с основателем и почетным президентом "Житлобуду", народным депутатом Иваном Куровским

Когда проснется рынок недвижимости? Что будет с ценами на жилье? Упадут ли они до того уровня, когда жилье станет реально доступным для большинства украинцев?  Об этом, как правило, рассуждают риэлторы, финансисты, страхователи. Реже – те, кто, собственно, строит жилье.

Поэтому сейчас – оценка ситуации от основателя и почетного президента строительной компании “Житлобуд”, народного  депутата (БЮТ) Ивана Куровского. Интервью  УНИАН

“Резервы для уценки есть. 15-20% рентабельности для строителей было бы нормально.”

- Самой популярной картинкой, скажем, в телесюжетах о рынке недвижимости являются замершие краны на строительстве и полное отсутствие строителей. Ваши ощущения, сколько еще это будет продолжаться?

У всех по-разному. Знаете, мы анализировали четвертый квартал 2008 года и первый квартал 2009 года, когда был период глубокого кризиса. И у  нас количество заключенных инвестиционных договоров за это время даже увеличились на 10-15%. Причем к нам идут люди, которые заключают договоры относительно инвестиций даже в дома, строительство которых еще не завершено. Мы убедились, что в эти сложные времена работает имидж компании, который мы нарабатывали много лет. Например, то, что мы не имеем долговых обязательств.

- Насколько сейчас изменился портрет покупателя жилья, которое строит компания, сравнительно с докризовыми временами?

И раньше, поскольку мы строим в центре Киева, а это жилье достаточно не дешевое, с нами работали преимущественно люди, которым не нужно брать кредиты на покупку. Но все же была часть инвесторов, которые покупали жилье у нас, чтобы потом перепродать. Сегодня  таких практически нет. Сейчас инвестируют только те, кому нужно жилье для проживания.

- Когда, все-таки, по Вашим оценкам, можно ожидать ценового “дна” на первичном рынке жилья? Остался ли у строителей “запас прочности” для снижения стоимости квартир?

Мы должны прийти к цивилизованному формированию цены на жилье. И кризис лишь ускорил этот процесс. То, что было до кризиса, было ненормально. Тогда формировались совсем непонятные цены. Весь мир работает за 10-20% прибыли. Это нормально. Есть себестоимость и ее составляющие: стоимость стройматериалов, транспорта, механизмов, заработная плата и накладные расходы. Добавьте 15-20% и, пожалуйста, называйте дном. Но какое это в действительности дно? Это - нормальная прибыль для компаний. А для покупателей это и будет реальной ценой. Поэтому сегодня, поверьте, я знаю, что говорю, цены на жилье не являются рыночными. Но здесь есть ряд аспектов. Например, много организаций имеют долговые обязательства. Как это отражается на рынке? Они сегодня не продают, а сдают жилье по ценам, возможно, более низким, чем себестоимость. Им нужно возвращать кредиты. Те организации, которые чувствуют себя более-менее стабильно, обычно держат цену не ту, что была до кризиса, а намного более низкую. Но это не себестоимость. Конечно, что там является прибылью. Этот период может закончиться, когда компании построят дешевое жилье. Потом цены могут подняться. Как поймать этот момент – сказать тяжело.

- А компания “Житлобуд” снизила цены на жилье?

У нас цены не очень упали, потому что они были вдвое-втрое меньше, чем у соседей. Мы продаем жилье в гривне. Это немного рискованный подход, потому что инвестирование в строительство является длительным процессом, это - два года и больше. А за это время, понятно, могут произойти серьезные колебания на валютном рынке. Но мы должны построить и отдать людям жилье, а уже потом заработать. Если же мы фиксировали цену в долларовом эквиваленте, то она оставалась на весь период строительства. У нас в договорах нет такого, чтобы у инвестора возник какой-то дискомфорт или неуверенность в своих силах, мы не включаем позиций, по которым ежемесячно или ежеквартально цены пересматриваются в зависимости от роста стоимости материалов. Конечно, мы от этого теряем. Но вместе с тем наш клиент знает, на что ему рассчитывать.

- Вы говорили о 15-20% рентабельности строителей. Означает ли это, что “Житлобуд” уже приближается к этому уровню?

В докризисный период у нас цены были ниже в разы. Не скажу, что это было 15-20%, это было бы неправдой. Сегодня я считаю, что они нормальные. И понимаю, если мы будем постоянно держать такие цены, то среди покупателей будет пять процентов тех, кто купит жилье. Но нужно думать и о будущем. Что дальше? Мы же должны пытаться привлечь более широкие массы. Это средний класс, это - те люди, которые нуждаются в недорогом жилье.

- Прогнозируют, что покупка жилья на первичном рынке в недостроях  “станет историей”, поскольку государство запретит брать средства на недостроенное  жилье. Если это нововведение будет иметь место, готова ли компания предложить другие направления финансирования жилья?

Я категорически против введения на государственном уровне ограничений, когда компаниям запрещается заключать инвестдоговоры во время строительства дома, а лишь после его завершения. Все остановится, даже то, что строится. Потому что компания или должна брать кредит, или строить собственными средствами. Если строительство комплекса, например, стоит свыше 100 миллионов, какая компания может финансировать его собственными силами? Только единицы.  Банк же просто не выдаст кредит под недостроенный объект – нужен залог. Поэтому сегодня не вижу возможности реализации такой схемы. Относительно рисков, то за 15 лет, которые я работаю на строительном рынке, не было ни одного случая, когда инвестор не получил квартиру. Может, не точно в срок, на месяц-три позже. Кроме того, я был категорически против брать деньги заранее. Следовательно, мы расписываем процесс инвестирования на весь период строительства, даже большую часть на период завершения строительства. Я всегда понимал, что деньги для строительства больше нужны завтра, чем сегодня. Если взять те объекты, которые компания сейчас возводит, то построено столько, сколько инвестировано. Поэтому нет особых проблем. Эта схема инвестирования относительно рисков минимизирована.

Спекулянты возвращаются?

- Ваши коллеги-застройщики говорят о возвращении на первичный рынок жилья столицы крупных спекулянтов. Так ли это в действительности так?

Это правда. Они с какими-то критериями подходят? Знают, что сегодня кризис, много организаций имеют в портфеле нереализованные проекты, имеют проблемы с выплатой долговых обязательств. На этих трудностях имеют выгоду: нужно купить по ценам ниже себестоимость незавершенные или будущие проекты с тем, чтобы через год-три, когда все возобновится, продать и заработать. Такие случаи я знаю. В том числе и к нам приходили. Но к нам мало обращаются с такими предложениями, потому что мы сами строим.

- Ваша компания рассматривает возможность приобретения каких-то проектов на начальной стадии?

Рассматривает и имеет. Но речь идет не о покупке, а об участии. Компании приходят к нам с предложением совместно финансировать проекты. Это и жилье, и коммерческая недвижимость. Таких случаев не так много, но они есть, и они уже в работе. Схема участия может быть разной - 50 на 50, а может быть 30 на 70. Это зависит конкретно от проекта.

- По вашему мнению, что поможет строительной отрасли выйти из кризиса?

Возобновление строительной отрасли я связываю со стабилизацией в финансовой системе, а именно, когда начнется выдача кредитов людям, которые хотят приобрести жилье. Я бы все финансовые ресурсы, которые может государство, направлял бы на то, чтобы возобновить кредитование и снизить  проценты по кредитам. Сейчас такие проценты, что не каждая семья может обслуживать кредит. Даже 20% - это много. Если у государства есть финансовая возможность, нужно помочь снизить до 10%,  и люди будут брать кредиты. Это будет достаточно существенно.

- А как относительно программы государственной поддержки достройки объектов с высокой степенью готовности?

Если эти средства будут направлены государством на выкуп жилья и передачу его социально незащищенным слоям населения или очередникам, то это будет помощь людям, но существенно не изменит ситуацию в отрасли. Я бы лучше эти средства направил на снижение процентной ставки по кредитам. Если трем национализированным банкам и двум государственным дать возможность эти 3 млрд. грн. направить на удешевление кредитов, то тогда бы мы получили возможность инвестировать в отрасль не 3, а 30 миллиардов. По моему мнению, никто кроме населения не поможет строительной отрасли. Только такие меры могут как можно быстрее помочь преодолеть негативные явления. Поэтому, если на этом сосредоточиться (возобновить кредитование и уменьшить проценты), то это достаточно быстро дало бы эффект. А возобновление строительной отрасли в свою очередь помогло бы подняться еще пяти-шести смежным отраслям. 

“Мы не остановили ни одного объекта, работаем даже круглосуточно”

- Считаете ли Вы, что компании удалось успешно пережить кризис?

За период кризиса мы не сократили ни одного работника. Напротив, сегодня даже принимаем на работу, потому что нуждаемся  в квалифицированных арматурщиках, бетонщиках, каменщиках, штукатурах... Более того, ищем специалистов руководящего состава. Как не парадоксально это звучит, объемы работ у нас увеличиваются. Мы не готовились к кризису, но работали так, чтобы он не захватил нас врасплох. В первую очередь, мы не имели никаких долговых обязательств - ни внутренних, ни внешних. Мы достаточно серьезно подходили к вопросу кредитования. Если компания берет кредиты, то проценты по кредитам, конечно, откладываются на цене жилья, что негативно отображается на покупателе.

- Тогда за какие средства строили и строите?

Исключительно за средства инвесторов и собственные средства компании? Приблизительно 50 на 50. Это - средства инвесторов и те прибыли, которые имеет компания. Наши объекты сейчас строятся очень активно. Мы не остановили строительство ни одного объекта. Когда есть возможность, работаем даже круглосуточно. Возводим достаточно масштабный проект ( более 50 тыс. кв.м жилья и  40 тыс. кв.м офисных помещений) на Кловском спуске, планируем завершить работы уже в 2010 году. Еще около 40 тыс. кв.м жилья на улице Щорса  начали строить в прошлом году, а уже в первом полугодии следующего года будем вводить в эксплуатацию. С начала года начали активное строительство 20-этажного дома на ул. Тургеневской, до конца года планируем его сдать. Уникальный для Киева элитный объект также завершили в Протасовом Яру. Это закрытый комплекс клубного типа, построены 5-8-этажные дома (около 40 тыс. кв.м с паркингом и офисными помещениями), а еще на территории - около 2 га с бассейном, фитнесс-центром и оригинальной архитектурой. Комплекс готов к заселению. Уже продано около 90% жилья. В строительство комплекса было инвестировано 300-350 млн. грн. В целом, в 2010 году мы планируем ввести в эксплуатацию около 80-90 тыс. кв.м жилья, инвестировать в строительство  250-260 млн. грн. В проектах для нас важна как экономическая составляющая, так и архитектурная. Мы не стремимся заработать любой ценой. Мы понимаем, что строим в центре Киева: нас не будет, а дома останутся. Поэтому работаем  с известными архитекторами, имеем собственную архитектурную мастерскую. Кстати, два наших жилых дома, которые строились в начале деятельности компании, получили государственные премии в сфере архитектуры – в Бехтеревском переулке и на ул. Кудрявской. В целом, в центре Киева построили  более полутора десятка домов.

- Кстати, о строительстве в центре Киева, то есть, в исторической части города. Вам нравится то, что здесь происходит? Вот и Вас  самого связывают с ООО “Инвестиционно-строительная группа”, которое обвиняют в незаконной застройке заповедника “София Киивская”.

Конечно, мне, как и каждому киевлянину, далеко не все по нраву. Но это целый комплекс проблем – и экономических, и политических. А в целом, тема отдельного разговора. Пока давайте говорить конкретно. Когда в феврале этого года  прочитал в газете “Вечерний Киев” о моей “причастности” к застройке “Софии”,  был  шок. Ни малейшего отношения к этой компании я не имею. Может, думаю, какие-то однофамильцы, чего-то не знаю. Начали проверять, не нашли ни близких, ни дальних родственников. Статья меня зацепила как человека, как народного депутата. Думаю, если бы я не был народным депутатом, ничего подобного не было бы. Но поскольку были ассоциации с определенной политической силой, нужно было как-то реагировать. Мы подали на газету в суд, и 23 апреля Шевченковский районный суд вынес постановление, которым признал недостоверной и такой, которая унижает честь, достоинство и деловую репутацию, информацию, напечатанную “Вечерним Киевом” под заглавием “И опять Куровский” за компанию, которая уничтожает своей застройкой заповедник “София Киевская”. То есть, все это оказалось пшиком. Но смотрим дальше. Суд обязал газету не позднее месяца со времени вступления в силу решения опровергнуть написанное и предоставить мне право на ответ. Кстати, ни на одно из двух заседаний суда представители газеты не пришли. Потому что ни материалы, ни доказательства они представить не могли. И что? 30 дней давно минули, газета молчит. Будем обращаться к исполнительной службе, которая заставит напечатать опровержение. Потому что так цинично обвинять нельзя. Вообще на протяжении последних 5-6 лет создан негативный имидж застройщиков. В контексте этого выходят такие статьи. Нельзя всю отрасль “чесать по одну гребенку".

- Вы считаете, что негативный образ застройщиков создался не стихийно?

Стихийно ничего не бывает. Не знаю, насколько это спланировано, но все-таки чувствуется какая-то организованная акция. Но кому это на руку, не понимаю.

Беседу вела Мария Хрущ

УНИАН в Google News