Квартиры для льготников: застройщиков прижали демпинговыми ценами

Как, почем и где будут выкупаться квартиры для очередников-льготников? Реально ли достроить дом по предложенной Кабмином цене? В Минрегионстрое рассказали о схеме, но вопросы остаются...

5 августа правительство приняло решение о выкупе через Государственное ипотечное учреждение недостроенного жилья для людей, которые имеют право на первоочередное получение квартир (очередников-льготников) и пообещало до конца года выкупить у строителей 10 тыс. квартир. Такой вот презент строительной отрасли к профессиональному празднику.

Идея Кабмина понятна – и дома достроить, и льготников бесплатным жильем обеспечить, и квартирную очередь уменьшить (1,3 млн. человек по Украине).

Уже через день после принятия правительством решения о выкупе жилья, премьер Юлия Тимошенко лично вручила 50 ордеров на квартиры в Боярке сотрудникам МВД. 75 квартир были выкуплены за 39,8 млн. грн. При этом цена квадратного метра составляла 6,9 тыс. грн. вместо декларируемого максимума в 4,2 тыс. грн.

Первая ласточка

Первый список из 17 объектов жилой площадью 41,2 тыс. кв. м на 632 квартиры на сумму 147,8 млн. грн. правительство утвердило 5 августа. Это объекты в Чернигове и области, Харькове и области, Тернопольской, Ровенской, Полтавской, Ивано-Франковской, Житомирской областях, а также Запорожье и Днепропетровске.

Как рассказал в минувшую пятницу заместитель министра регионального развития и строительства Дмитрия Исаенко, 12 августа на заседание Кабмина будет вынесено еще приблизительно 30 недостроев на около 400 млн. грн.

При этом до конца года министерство рассчитывает отобрать квартир для выкупа на 1 млрд. грн., которые имеются на расчетном счете ГИУ (средства, вырученные от продажи облигаций), при предельной сумме в 2 млрд. грн.

Д.Исаенко отметил, что среди нового пакета предложений - 37 коттеджей квартирного типа в Ивано-Франковске, пять домов в Харькове площадью порядка 15 тыс. кв. м по цене 4-4,2 тыс. за 1 кв. м от компании «Жилстрой-1», 30 тыс. кв. м жилья по 4,2 тыс/кв.м от компании «Прогресс» в Одессе, рассматривают возможность выкупа домов в Севастополе. При этом от киевских компаний предложений пока не поступало.

Сегодня, 10 августа, глава правления ВОО «Новая формация», член Совета предпринимателей при Кабмине, член коллегии при Минрегионстрое Вячеслав Кредисов сообщил, что на завтрашнее заседание правительства будет вынесено уже 52 объекта на сумму 409 млн. грн. Стоимость предложения от застройщиков в этих домах колеблется в пределах 2,9-4,2 тыс. грн./кв.м.

Среди негатива программы В.Кредисов отметил то, что в нее попали не очень крупные города, «бедные по отделке» дома, а также недостаточную открытость процесса для общества. При этом он добавил, что киевские застройщики не участвуют в программе, потому что по 4,2 тыс. грн. продавать квартиры не готовы. Приемлемой для Киева могла бы стать стоимость продажи жилья по 8 тыс./ кв.м.

Равнение – на опосредованную стоимость жилья

В Минрегионстрое такую стоимость «квадрата» для выкупа льготникам объясняют привязкой к опосредованной стоимости жилья.

«Имея такую стоимость, которая в государстве утверждена на уровне 4 тыс. 290 грн., мы начали отталкиваться от этой идеи. С одной стороны, у нас есть нерешенные проблемы у афганцев, у военнослужащих и т.д., и абсолютно не двигается очередь тех, кто находится на очереди в органах местного самоуправления. За счет ресурса, который находится в Государственном ипотечном учреждении, мы можем выкупить жилье для очередников», - пояснил первый замминистра регионального развития и строительства Анатолий Беркута.

Ведь если дома и будут достроены по программе кредитования застройщиков, существуют опасения, что профинансированные государством квартиры могут остаться пустыми, а застройщикам придется искать покупателей по достаточно высокой цене.

Как пояснили в Минрегионстрое, опосредованная стоимость жилья включает затраты, которые несет застройщик по строительству жилья плюс его рентабельность (около 4,5%), а за счет экономии по другим статьям себестоимости рентабельность может достигать около 10-12%.

Если исходить из расчетов профильного министерства, в опосредованную стоимость жилья заложена рентабельность практически на принятом в Европе уровне, до которой, с учетом кризисной ситуации, согласны снизиться многие отечественные застройщики. Тогда выходит, что сегодняшние цены на жилья в Украине, и особенно в ее столице, завышены в два раза. И правительство просто пытается административными методами, как оно умеет, привести стоимость жилья в соответствии с затратами на его строительство, ограничив при этом рентабельность застройщиков.

Ценовую планку в некоторых регионах могут поднять

По словам А. Беркуты, в первую очередь объекты для выкупа будут отбираться из прошедших конкурсы с элементами аукциона среди застройщиков на получение господдержки по достройке жилья со степенью готовности более 70% и по объектам, где должны были состояться повторные конкурсы, а также по заявкам от застройщиков, которые предложат жилье по цене в диапазоне 2,5-4,2 тыс. грн./кв.м. При этом по результатам аукционов, проведенных Минрегионстроем, стоимость жилья колебалась от 2,9 до 7,92 тыс. грн. 

«Меньше, чем за 2,5 тыс. грн., даже если какие-то работы были выполнены, построить жилье с благоустройством невозможно», - добавил он.

А.Беркута пояснил, что самое дешевое жилье (2,9-3,2 тыс./кв.м) для льготников может представлять собой выкупленные по балансовой, а не рыночной стоимости и приведенные в божеский вид «коробки», построенные еще в советские времена.

По его подсчетам, реальная стоимость строительства жилья без отделки находится в диапазоне 3,2-3,5 тыс. грн./кв.м.

В представлении министерства, по такой цене правительство сможет выкупить жилье для льготников в стандартных 9-12 –этажных домах, без затрат на внешние инженерные сети и других отягощений.

В столице же стоимость строительства выше опосредованной из-за повышенной этажности домов, и составляет около 4,8 тыс./кв.м.

А.Беркута не отрицает, что проблема с предложениями от застройщиков будет по Киеву, Киевской области и Севастополю. Поэтому он не исключает, что для этих регионов стоимость выкупа жилья может быть увеличена.

«Я бы сказал, что нужно было бы в отдельных регионах эту планку поднять. Потому что мы решаем вопрос не только завершения строительства домов, мы говорим о том, что мы хотим обеспечить очередников жильем», - добавил он.

При этом в министерстве считают, что ситуации, при которой киевские застройщики не отзовутся на предложение правительства, быть не может. «Я уверен, что они (предложения - Ред.) будут. Мы должны понимать, какую цель мы преследуем. Сегодня лить воду на мельницу того, кто хочет иметь большие прибыли, нет возможности», - подчеркнул первый замминистра.

Вместе с тем он отметил, что пока банковское кредитование застройщиков для достройки жилья со степенью готовности более 70% проводиться не будет.

Кто будет делить квартиры

Министерство намерено контролировать соблюдение застройщиками сроков сдачи домов до конца текущего года, в которых квартиры выкупаются для льготников, - за каждым домом будет закреплен инспектор архитектурно-строительного контроля, в каждом доме будет составлен график выполнения работ, который будет контролироваться каждые две недели. В ближайшее время застройщики также получат стандарт отделки жилья, так как до этого времени дома сдавались без отделки.

Застройщик решает, сколько квартир для льготников ему продать, по собственному усмотрению. Может продать остаток нереализованных квартир, чтобы таким образом завершить строительство дома, а может  предложить несколько квартир - и тогда он либо ищет покупателей на оставшиеся квартиры по рыночным ценам, либо достраивает за собственные деньги.

Выкуп жилья будет происходить по упрощенной процедуре, которая не предусматривает проведение тендеров. «Просто заключается договор о паевом участии в строительстве жилья, и ГИУ перечисляет деньги», - уточнил Д.Исаенко.

Квартиры, выкупленные правительством через ГИУ у застройщиков, будут предоставляться первоочередникам бесплатно.

Сегодня Минрегионстрой запланировал провести совещание с заместителями мэров городов, застройщики которых согласились участвовать в программе, чтобы они просмотрели квартирные очереди и скоординировали их с Министерством труда и социальной политики, которое вместе с Министерством финансов будут заниматься распределением средств по выкупу жилья.

В министерстве подчеркивают, что в вопросе распределения средств на выкуп жилья главными будут местные власти. При этом, как будут делиться полномочия местных властей, Минтруда и Минфина – еще предстоит решить, пока дома будут достраиваться.

Застройщики "легли на дно"

Застройщики пока сдержанно реагируют на новую задумку правительства. Кто-то за глаза называет ее неэффективной, а официально – выносит благодарность правительству. Кто-то сначала отказывается продавать по пять тысяч гривен за «квадрат», а подумав – почему-то согласен и на четыре.

К тому же, задекларировали свое участие в программе, за некоторым исключением,  мелкие компании, о которых известно мало. А вся ответственность по определению степени надежности и способности достроить дома  ложится на Минрегионстрой и Кабмин. И если раньше рисковали только инвесторы, купившие там квартиры, то теперь своими деньгами рискует государство. 

О способности застройщиков достроить дома по предлагаемой цене говорить не приходится. Поскольку даже для Минобороны «не добавляет оптимизма» показатель опосредствованной стоимости квадратного метра жилья. “Средняя стоимость по Украине на этот год составляет четыре тысячи 290 гривен. Финансировать строительство по таким ценам практически нереально. Правда, в этот показатель мы еще можем уложиться, если будем строить жилье собственными силами, а вот что касается паевого участия, так он практически уже для нас закрыт”, - считает директор Департамента строительства Министерства обороны Украины Татьяна АМОСОВА.

В Минрегионстрое считают, что в первую очередь, на предложение правительства пойдут те застройщики, которые расплачиваются по кредитам. Они хоть и потеряют в прибыли, но оплатить долги смогут.

«Это классная идея. У нее есть два позитива – люди получат квартиры, а строители в какой-то мере получат работу. И мы решим третью задачу – проблему недостроев, которые стоят. Поэтому тут один позитив. Я тут негатива не вижу никакого», - считает А.Беркута.

Однако все же есть вопросы к реализации этой идеи. Во-первых, правительство в своем желании помочь строителям и одарить первоочередников, обошло президентский указ, которым было приостановлено действие постановления Кабинета министров Украины от 17 июня 2009 года № 684 и положения постановления Кабинета министров Украины от 3 августа 2006 года № 1094”. Президент считает, что Кабмин превысил свои полномочия в решении выкупать недостроенное жилье через ГИУ для очередников-льготников. Напомним, ГИУ даже успело провести аукцион по выкупу жилья у застройщиков с дальнейшей передачей его льготникам, и тут же отменило его результаты. Тогда правительство решило пойти другим путем и возложить полномочия по отбору объектов не на ГИУ, а на Минрегионстрой, спешно переделав программу ипотечного кредитования квартир в недостроях на выкуп жилья для льготников.

Во-вторых, решение правительства подразумевает, что застройщики могут попрощаться с надеждами (если такие были) на другую часть обещаемой Минрегионстроем программы по достройке жилья со степенью готовности более 70% - банковским кредитованием. Тем более, что кредитовать застройщиков планировалось из того же источника – средств ГИУ. Выходит так, что достроить дома теперь можно только через продажу квартир льготникам. Все бы ничего, но цены, предлагаемые правительством для выкупа, намного ниже рыночных, а в случае со столицей – более чем в два раза. Так что льготники столицы вряд ли дождутся обещанного жилья от застройщиков, разве что будет принято решение об увеличении стоимости выкупаемого жилья.

А в-третьих, средства, выделенные ГИУ на покупку жилья для льготников, придется компенсировать в бюджете-2009 (о чем сказано в «боярском» распоряжении Кабмина) путем внесения в него изменений. Вынесет ли наш дефицитный бюджет такие правки - вопрос риторический...

Илья Лимонов (УНИАН)

УНИАН в Google News