Внесудебное обращение взыскания на предмет ипотеки невозможно без судебных разбирательств.
Такое мнение высказала сегодня на пресс-конференции адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и партнеры» Наталья ДОЦЕНКО-БЕЛОУС.
По ее словам, ипотекодержатель (банк) без судебного разбирательства может обратить взыскание на переданное в ипотеку имущество при наступлении права на обращение взыскания на переданное в ипотеку имущество (право наступает при нарушении должником обязательств по договору или нарушении ипотекодателем условий ипотечного договора), а также если существует оговорка в ипотечном договоре или отдельный договор об удовлетворении требований кредитора.
Адвокат отметила, что самое актуальное на сегодня внесудебное обращение взыскания на квартиры может быть реализовано двумя способами: банк приобретает залоговое имущество в собственность (но существует 25% ограничение на объем недвижимости в составе активов) либо отчуждает залог в пользу третьих лиц (минуя этап приобретения в частную собственность). Однако второй способ внесудебного обращения взыскания «является нереальным для реализации», потому что законодательство с точки зрения процедурных аспектов, нотариальных особенностей не предусматривает возможности отчуждения заложенного имущества не собственником.
Н.ДОЦЕНКО-БЕЛОУС пояснила, что для отчуждения залогового жилья третьим лицам банк должен получить в БТИ справку-характеристику, а она выдается исключительно собственнику, и банк не сможет ее получить. При этом препятствием для получения такой справки может наличие самовольной реконструкции или перепланировки.
Кроме того, сама процедура по внесудебному обращению взыскания путем продажи залогового имущества третьим лицам предусматривает обязанность ипотекодержателя уведомить всех заинтересованных лиц о его намерении на протяжении 30 дней.
«Второй вариант продажи переданного в ипотеку имущества без приобретения в частную собственность ипотекодержателем на практике сразу отсекается в связи с невозможностью его реализации. Остается первый вариант, который на сегодняшний день пытаются реализовать ряд банковских учреждений, – это внесудебное обращение взыскания путем приобретения в частную собственность квартиры», – сказала она.
Адвокат пояснила, что процедура такого способа отчуждения квартиры должника в собственность банка предусматривает фиксацию и доказывание факта невозврата кредита, уведомление должника о нарушении и о намерениях о взыскании за 30 дней, проведение банком оценки стоимости квартиры (заемщику должна быть возвращена разница между стоимостью квартиры и фактическим долговым обязательством, если она превышает 90% от суммы оценки объекта до перерегистрации прав собственности в БТИ), обращение банка в БТИ с пакетом документов (договор об удовлетворении требований кредитора).
После перерегистрации квартиры в БТИ банк становится ее собственником, однако право собственности должно быть отражено в государственном реестре сделок.
«Первая проблема, которая здесь возникает, – переход прав собственности не отражен в реестре сделок... Данные о замене собственника в реестр сделок не попадают, поскольку сделка не регистрируется. Это серьезная практическая проблема, и она в последующем при отчуждении имущества обязательно даст о себе знать, поскольку ипотекодержатель, который стал собственником, будет пытаться отчуждать это имущество», – пояснила Н.ДОЦЕНКО-БЕЛОУС.
Вторая проблема, с которой может столкнуться банк, – это выселение проживающих в квартире, особенно если в ней живут несовершеннолетние дети (потребуется согласие органов опеки и попечительства).
По словам юриста, согласно Жилищному кодексу Украины, в случае обращения взыскания на жилую недвижимость в счет погашения задолженности по кредитному договору выселение осуществляется по решению суда без предоставления другой жилой площади.
«Только после получения решения суда о выселении, произведения его добровольно или с помощью государственной исполнительной службы можно говорить о том, что квартира чиста для последующих сделок по ее отчуждению. Но с точки зрения возможных действий должника возникают риски, что он будет всячески препятствовать и оспаривать оценочную стоимость квартиры, прочие процессуальные действия, что, в свою очередь, позволит затянуть процесс внесудебного обращения взыскания на несколько лет и перевести его в плоскость судебную», – подчеркнула адвокат.
В свою очередь, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Алексей ПИЛИПЕЦ отметил, что судебная процедура обращения взыскания крайне малоэффективна.
По его словам, если еще недавно уровень дефолтов по ипотечному кредитованию был незначительным, то из-за девальвации национальной валюты и нестабильности курса, притом что свыше 78% занимают ипотечные кредиты в иностранной валюте, «никто не удивляется той степени дефолта, которая возникла сейчас».
«Если раньше обязательства в доходе заемщика составляли порядка 30%, то сейчас можно говорить, что они зашкаливают за 100%, и, безусловно, большинство заемщиков не могут выполнять свои обязательства перед кредитором», – сказал он.
При этом А.ПИЛИПЕЦ отметил, что в Украине никто не ведет статистику, свидетельствующую о масштабах дефолтов по ипотечным кредитам, поскольку законодательно не определен момент его наступления.
