Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», вступивший в силу 16 марта т.г., будет способствовать развитию прозрачной системы регистрации прав.
Такое мнение УНИАН высказал старший партнер адвокатской компании Arzinger Тимур БОНДАРЕВ.
По его словам, существующая сегодня система регистрации прав имеет дуалистический характер: права на земельные участки регистрируются органами Госкомзема, а права на недвижимое имущество, которое находится на земельных участках, а также сделки по недвижимому имуществу, регистрируются в системе органов Министерства юстиции Украины.
“Существующая система не отвечает ожиданиям иностранных инвесторов, не позволяет оперативно и достоверно получать всю информацию относительно статуса объектов недвижимости», - подчеркнул юрист.
Т.БОНДАРЕВ отметил, что основным нововведением закона является передача полномочий в сфере государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений от Госкомзема Министерству юстиции Украины.
Адвокат уточнил, что редакция закона, которая действовала до 16 марта 2010 года, предусматривала осуществление государственной регистрации прав Госкомземом, однако закон не работал полностью в этой части и государственная регистрация прав в сфере недвижимости осуществлялась Госкомземом и Министерством юстиции Украины (фактически - коммунальными предприятиями бюро технической инвентаризации).
Т.БОНДАРЕВ подчеркнул, что закон также отменяет регистрацию сделок с недвижимостью, в связи с чем отпадает необходимость двойной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
По его словам, существующая ситуация в сфере регистрации прав и сделок с недвижимостью выглядит таким образом, что кроме обязательной регистрации права на недвижимость, для вступления в силу соответствующего соглашения была необходима также его регистрация нотариусом в соответствующем государственном реестре сделок. «Такая двойная регистрация (регистрация сделки и права) вызывала очень много дискуссий среди практиков, поскольку, по мнению некоторых экспертов, не было четко понятно, с какого момента возникает право на недвижимость - с момента его регистрации в реестре прав или с момента регистрации сделки», - добавил юрист.
Таким образом, на сегодня для того, чтобы приобрести право собственности на недвижимость и иметь возможность им распоряжаться, необходимо осуществить по меньшей мере три действия: 1) нотариальное удостоверение договора, 2) его государственная регистрация в реестре сделок, 3) регистрация права.
На сегодняшний день договор вступает в силу с момента государственной регистрации сделки, равно как и право на недвижимость возникает с момента регистрации сделки. В то же время осуществлять функцию распоряжения недвижимым имуществом владелец может только после регистрации соответствующего права.
Т.БОНДАРЕВ отметил, что с принятием закона регистрация сделок с недвижимым имуществом отменена, в связи с чем соответствующие договоры в дальнейшем будут подлежать лишь нотариальному удостоверению, без их регистрации в реестре сделок. Таким образом, договор относительно объекта недвижимости будет вступать в силу с момента его нотариального удостоверения, а право будет возникать с момента регистрации такого права в реестре.
Юрист уточнил, что положения закона по регистрации права органами Министерства юстиции Украины, а также по отмене регистрации сделок вступят в силу с 1 января 2012 года, то есть к этому времени должна быть создана система регистрации.
В то же время новой редакцией закона государственному регистратору предоставлено право широкого толкования перечня правоустанавливающих документов, на основании которых может осуществляться государственная регистрация права на недвижимость.
Т.БОНДАРЕВ считает, что в этом есть как положительные, так и отрицательные моменты.
В частности, расширение перечня может использоваться с целью злоупотребления и может привести к негативным последствиям.
При этом закон не предусматривает предоставления доступа к реестру прав на недвижимость третьим лицам или адвокатам, тогда как в мировой практике реестр прав на недвижимость является открытым для доступа третьих лиц, которые могут получить информацию о том, существуют ли обременения по соответствующему объекту недвижимости и кому он принадлежит.
По словам юриста, закон четко определяет, что информацию из госреестра прав могут получать только владельцы недвижимости или их уполномоченные лица, наследники или правопреемники юридических лиц, а также лица, в интересах которых установлено обременение. Право на пользование информацией из государственного реестра прав также предоставлено нотариусам и банкам в части получения информации об ипотеке и других обременениях недвижимого имущества.
Как сообщал УНИАН, 12 марта 2010 года Президент Украины Виктор ЯНУКОВИЧ подписал Закон «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений». Верховная Рада приняла этот закон 11 февраля т.г.
