ОСМДизация страны: свое карман не тянет?
ОСМДизация страны: свое карман не тянет?

ОСМДизация страны: свое карман не тянет?

16:06, 18.03.2011
14 мин.

Пошел второй десяток лет с начала вялотекущего процесса создания ОСМД. Государство все настойчивей продвигает идею о повальном создании объединений. Но опыт "первопроходцев" показал не только позитивы, но и крупные "подводные камни"...

С начала приватизации жилья в Украине пошел второй десяток лет, а «эффективного собственника», о котором говорит не одно поколение профильных чиновников, все еще нет. Государство, которое пошло протоптанным в соседней России путем создания объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), всячески пытается донести, что пора уже нам с вами браться за приведение своих домов в порядок. И потому, что больше 90% из них – собственность не государственная или коммунальная, а частная, и потому, что ремонт отживших свое “хрущевок” и “сталинок” – неподъемная ноша для госбюджета.

ОСМД: между "плюсом" и "минусом"?

ОСМД – неприбыльная организация, посредник между поставщиками коммунальных услуг и жильцами дома. Коммунальные услуги (газ, свет, отопление, вода) ОСМД оплачивают по цене, установленной местной властью, а жилищные (содержание дома, придомовой территории, вывоз мусора) – могут оставить в управлении ЖЭКа, частной управляющей компании или же нанять необходимых специалистов самостоятельно. При этом ОСМД решением собрания устанавливает стоимость жилищных услуг (сегодня она составляет 2-7 грн./кв.м/месяц). Также у объединения могут быть спецфонды, накопляющие средства на различные нужды дома.

Видео дня

По мнению руководителя одного из киевских ОСМД Олега Кия, для малоимущих граждан создание таких объединений – возможность удержать стоимость жилищных услуг (к примеру, киевское повышение платы за содержание дома не коснулось ОСМД), а для людей с достатком – получение дополнительного сервиса.

Среди плюсов создания ОСМД заместитель председателя ВОО «Союз собственников жилья Украины» Михаил Березовчук называет контроль за использованием средств, а также за количеством и качеством услуг, возможность выбрать поставщиков услуг по содержанию жилья, распоряжаться придомовой территорией. По его словам, при умелом руководстве стоимость жилищно-эксплуатационных услуг ОСМД может снизить на треть.

Однако есть и минусы: местная власть убережет коммунальный ЖЭК от банкротства, а ОСМД от этого не застраховано; в ЖЭКе есть профессионалы, в то время как ОСМД часто управляют случайные люди; ЖЭК имеет возможность получить средства на содержание домов из местного бюджета.

Эксперты советуют рассматривать создание объединений как бизнес, просчитать экономику «предприятия», прикинуть примерный уровень доходов жильцов и только потом подумать, стоит ли передавать дом на баланс ОСМД. К слову, сегодня около 30% столичных ОСМД предпочитают обслуживаться у ЖЭКов.

Дума о первом капремонте

Такими радиаторами пользуются в Европе Государство будет обязательно помогать создавать ОСМД, уверяет вице-премьер-министр Виктор Тихонов.  «И в законе записано, что первый капитальный ремонт делает государство… В ином случае, кто за это возьмется? Он вложит большие деньги, а возврат инвестиций, дай Бог, чтобы был через 5-10 лет», - говорит он.

Однако пока дело ограничивается только обещаниями: реальных средств на первый капитальный ремонт еще никто не видел. «Из государственного бюджета деньги на ремонты идут, но на текущие и частичные», - отметил В.Березовчук.

Кстати, по последним данным Минрегионстроя, на поддержку ОСМД в этом году предусмотрено только 60 млн. грн. – через реализацию пилотных проектов на условиях софинансирования. Так что рассчитывать на капремонт, особенно в этом году, не стоит. По оценкам экспертов, если даже предположить, что средства на капремонты будут выделены, то их все равно «съедят откаты».

«Если люди идут в ОСМД только потому, что им сделают капитальный ремонт, не надо никакого ОСМД создавать. А если они даже без капитального ремонта готовы взяться за хозяйство своего дома, тогда - бегом в ОСМД. Особенно, если это новостройка», - советует О.Кий.

Кроме господдержки, можно найти другие способы найти средства и на текущий, и на капитальный ремонт дома. К примеру, заработать.

Копеечка к копеечке

Не стоит пренебрегать участием в пилотных проектах, они могут оказаться полезными, советуют эксперты. К примеру, с помощью подобного проекта О.Кий смог озеленить свой двор на 130 тыс. грн. Тема управления жильем сегодня также популярна у грантодателей.

В высотных новостроях, где уровень доходов владельцев квартир более высокий, приличные поступления можно обеспечить за счет сбора средств с жильцов, а вот в случаях, если большинство проживающих в доме – пенсионеры, выжить ОСМД будет сложно.

Дополнительные средства могут привлекаться через сдачу в аренду подвалов и чердаков, размещение рекламы на стенах дома, установке мобильных и телевизионных операторов на крышах.

Однако, стоит учесть, что чердаки и подвалы, возможно, еще придется отвоевывать. «Сегодня в Киеве есть и выкупленные крыши, практически все подвалы уже кому-то принадлежат. Государство стоит перед дилеммой: то ли делать реприватизацию, то есть наказать тех, кто купил, или же выплачивать деньги. Скорее всего, придется идти на второе – по сути, покупать», - предполагает В.Тихонов.

Если земля под придомовую территорию отведена, можно размещать торговые лотки или даже построить небольшой магазин или офис и сдавать их в аренду.

«ОСМД, которые взяли на баланс свои дома и получили землеотвод, могут сдавать в аренду паркоместа или устраивать между жильцами аукционы, кто больше готов за него заплатить», - добавил О.Кий.

Еще один способ заработать – вложить в ремонт мансардного этажа для сдачи в аренду как студию или жилые апартаменты. Предприимчивые управленцы умудряются сдавать в аренду даже приведенный в порядок мусоросборник – под хозяйственные помещения.

К тому же, хорошо зарекомендовавшее себя ОСМД может предлагать свои услуги по обслуживанию придомовой территории соседним домам.

Если дом новый и не требует ремонтов, собранные средства можно размещать на депозиты либо приобрести на них жилые или нежилые помещения для сдачи их в аренду.

«У нас сейчас помещение арендует галерея по льготным условиям - около 15 тыс. грн. в месяц. Они сделали серьезный ремонт. С этого года мы должны перейти на рыночные отношения. Я предполагаю получить хотя бы 10 долл./кв.м, это увеличение в 4 раза. Соответственно, платеж может доходить до 50 тыс. грн. в месяц, при том что у меня 28 квартир и все, что я могу собрать – это 3 тыс. грн.», - делится опытом О.Кий.

Кстати, следует учесть, что если ОСМД занимается коммерческими видами деятельности, то оно платит соответствующие налоги. Не облагаются налогами исключительно платежи и взносы жильцов.

В итоге, если учесть все варианты заработка, за год в доме вполне можно сделать ремонт.

Проблемы: бабушки, БТИ и застройщики

Весьма радужные перспективы дома, во главе которого стоит грамотный и предприимчивый управленец, могут омрачить законодательные и практические проблемы, которых профильное министерство насчитало около тридцати.

«Мы встретились с председателями ОСМД и набрали все нерешенные вопросы, их около 30-ти. Часть вопросов мы включили в проект закона, который сейчас в Кабинете министров. Часть вопросов мы решили на договорных основах с министерством», - отметил первый заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Юрий Хиврич.

К примеру, при регистрации ОСМД из-за законодательных противоречий налоговые службы не хотят включать объединения в реестр неприбыльных организаций.

«Мы с налоговой администрацией подготовили совместное письмо, которое четко дает разъяснение, что ОСМД не является прибыльной организацией, и мы практически этим письмом сняли все вопросы», - уверяет Ю.Хиврич. Подобное письмо подготовило также и Министерство социальной политики, в котором «четко описано начисление льгот и субсидий ОСМД».

А вот Бюро технической инвентаризации, в котором информация хранится под семью замками, "побороть" пока не удается. При проведении учредительного собрания инициаторы создания ОСМД не могут получить информацию о владельцах квартир. «БТИ - это есть тайна: и покупка, и регистрация, и дарение. Это закрытая информация», - соглашается первый замминистра и советует обращаться за помощью к собственникам этих организаций - местным исполкомам.

И эксперты, и чиновники признают: в руководители ОСМД часто приходят случайные люди.

«Около 80% управляющих - это бабушки и дедушки. Они рассчитывают, что 100-200 грн. платит громада, это тоже доход. Дай Бог, чтобы они были специалистами в строительстве, канализации, электричестве. Поэтому сейчас стоит задача ввести в подведомственных заведениях специальность «управляющий ОСМД», чтобы обучать специалистов», - очертил проблему В.Тихонов.

Еще одна практическая проблема – навязывание ОСМД в новых домах застройщиками. Как правило, тремя первыми покупателями квартир в доме, которым выдали правоустанавливающие документы на жилье, регистрируется объединение. Часто в такой ситуации люди не могут выйти из ОСМД или повлиять на уменьшение тарифов, установленные объединением на обслуживание дома.

«Получается такое карманное ОСМД. Это превратилось в то, что люди платили по 8 гривен за метр квадратный за обслуживание дома, не считая обязательных платежей (в ЖЕКах плата за содержание дома – до 2 грн./кв.м – ред.). При этом ничего такого не делалось», - пояснил О.Кий.

Киевские власти, наоборот, сетуют на то, что застройщиков нельзя обязать создавать ОСМД в новостройках. Дескать, застройщики создают управляющие компании, поскольку им это выгодно.

В профильном министерстве обещают, что решать проблемы ОСМД будут консультационные пункты, планирующиеся в каждом городе областного подчинения, которые должны помочь инициативным группам выяснить, сколько людей приватизировали квартир в том или ином доме. Они же помогут провести собрание, подготовить устав и т.д.

В то время как центральные власти сулят блага, на местах «тихой сапой» тормозят создание ОСМД. По мнению М.Березовчука, это связано с опасениями потери коммунальными предприятиями финансирования на обслуживание жилого фонда.

Подсудное дело: пятерка «популярных» исков

Нередко сам факт своего существования ОСМД вынуждены отстаивать в судах. Поэтому соответствующую статью расходов стоит заложить в бюджете (в среднем, гонорар юристу за одно дело обойдется не менее, чем в 100 долларов). Здесь не последнюю роль сыграло и несовершенное законодательство, и притязания на имущество объединений, а также отношения с монополистами - производителями коммунальных услуг.

По словам юриста ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Александра Серпокрылова, в пятерку наиболее распространенных судебных исков, связанных с объединениями, входят споры о взыскании задолженности за предоставленные коммунальные услуги как между ОСМД и владельцев помещений, так и между ОСМД и поставщиков таких услуг; о передаче дома на баланс объединения; корпоративные споры (о признании недействительными решений общих собраний членов объединений, устава в целом или его отдельных положений); трудовые споры между ОСМД и его наемных работников.

«Чаще всего защищать интересы и права ОСМД приходится в случаях безосновательного начисления задолженности из оплаты определенных жилищно-коммунальных услуг поставщиками данных услуг и взыскания задолженности из владельцев квартир», - соглашается руководитель юридической практики ЮКК «ЕЙДИКОМ» Юлия Коломацкая.

В свою очередь руководители ОСМД выделяют споры вокруг незаконной продажи вспомогательных помещений, начисления правильных тарифов, вопросов отведения придомовой территории, споры между ОСМД и неплательщиками.

В России - злоупотребления

Эффективного владельца домов пытались искать и в России, где были созданы товарищества владельцев жилья (ТСЖ), аналог нашего ОСМД. Однако сегодня в Москве решили отказаться от массового создания товариществ из-за случаев создания фиктивных ТСЖ, мошенничества при выборе управляющих компаний, что привело к разворовыванию средств, злоупотреблениям и нарушениям прав жителей домов.

«Сначала россияне ошиблись в том, что они создали службы единственного заказчика (СЕЗ) на базе городских управ. Потом СЕЗы подмяли под себя управы, потому что руководили денежными потоками в обход чиновников управ. Тендеры на исполнителей услуг управы проводили под давлением СЕЗов», - считает М.Березовчук.

На практике создание управляющих компаний у северных соседей привело к тому, что арендная плата за квартиру уравнялась со стоимостью «коммуналки».

«Если у нас кто-то сдает квартиру, коммунальные платежи составляют 20-30% от стоимости аренды. У них – коммунальные платежи давно превысили арендный уровень. Это говорит о том, что управляющие компании превратились в монстров, которые накручивают законными и незаконными способами зарплаты и все такое. Это просто реальное выкачивание денег из народа ”, - отметил О.Кий.

К тому же, эксперт насчитал шесть смертей руководителей ТСЖ, которые пытались бороться с системой. «У них этот бизнес настолько покрывается государственными структурами, что там это уже рискованный вид занятий”, - добавил руководитель киевского ОСМД.

Спасет ли дома повальное введение ОСМД – вопрос спорный. У кого-то это вызывает аналогию с “колхозами счастья”, а повторение российского сценария с управляющими компаниями – откровенные опасения. Однако, пока не приняты радикальные изменения в законодательство, обязывающие создавать ОСМД, не спрашивая согласия жильцов, в планы о массовом создании  объединений верят немногие.

Татьяна Акимова (УНИАН)

Новости партнеров
загрузка...
Мы используем cookies
Соглашаюсь