Запрет на квартиры-офисы: малый бизнес «депортируют» в бизнес-центры?

Законодательный запрет сдавать квартиры в жилых домах под офисы возмутил малый и средний бизнес. Эксперты логики в данном законе не видят, склоняясь, в частности, к тому, что  лоббированию интересов владельцев пустующих нынче бизнес-центров.

Законодательный запрет сдавать квартиры в жилых домах для нужд производственного характера (в частности, под офисы) вызвал возмущение в среде малого и среднего бизнеса. Не видя логики в необходимости принятия закона, эксперты выдвигают две версии: либо это «заказ» налоговой, либо лоббисты документа преследуют интересы владельцев пустующих нынче бизнес-центров.

Зри в слово

В законе «О внесении изменений в статью 6 Жилищного кодекса Украинской ССР (относительно определения жилой и общей площадей объекта жилищной недвижимости)», принятом парламентом 6 октября, его авторы (Олег Зарубинский, Юрий Сербин, Владислав Забарский), помимо основной цели - определения жилой и общей площадей, заменили одно слово, которое кардинально трансформирует смысл документа. Если раньше запрещалось сдавать квартиры для нужд промышленного характера, то теперь – для производственного. Это и стало причиной волнений среди предпринимателей и арендодателей.

Президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью (АПУН) Генрих Людкевич называет странной инициативой подобные изменения, поскольку определения жилой и общей площади известны, и ими давно пользуются бюро технической инвентаризации страны.

А глава Всеукраинского объединения малого и среднего бизнеса «Фортеця» Оксана Продан отмечает, что на законодательном уровне понятие «производственный» не определено, а разницы между «промышленным» и «производственным» в существующем законодательстве нет. Она допускает, что это понятие может быть описано в каких-либо подзаконных актах или разрабатываемых ныне законах.

Тем не менее, юристы указывают на приказ Минздрава  «Об утверждении Государственных санитарных норм и правил при работе с источниками электромагнитных полей» (от 18 декабря 2002 года), согласно которому «производственные помещения - это замкнутые пространства в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно или периодически осуществляется трудовая деятельность людей, связанных с участием в различных видах производства, организации, контроля и управления производством, а также с участием во внепроизводственных видах работы на предприятиях, транспорте, связи и др.».

«Таким образом, соответствующее понятие имеет столь широкое значение, что на практике фактически любая деятельность предпринимателей в жилых помещениях в соответствии с изменениями к Жилищному кодексу Украины, будет противозаконной», - разъясняет руководитель Западно-украинского филиала адвокатского объединения Arzinger Маркиян Мальский.

По мнению юристов, государственные структуры (налоговая, санэпидемстанция и т.д.) могут трактовать понятие «производственные нужды» как запрет использования квартир для сдачи в аренду, в частности, под офисы. А, значит, у представителей правоохранительных органов и органов государственной власти появится дополнительная возможность постоянного давления на лиц, использующих помещения в жилых домах в хозяйственной деятельности, считает М.Мальский.
Кроме того, эксперты констатируют, что злополучная поправка противоречит статье 383 Гражданского кодекса, которая говорит о том, что владелец квартиры имеет право использовать свое имущество по своему усмотрению, если он не нарушает общественного спокойствия и не причиняет вреда соседям. Коллизии могут возникнуть и в случае с переведенными в нежилой фонд жилыми помещениями в домах.

«На сегодняшний день абсолютно приемлемым и привычным является размещение на первых этажах жилых домов, кабинетов нотариусов, предприятий бытового обслуживания населения (мастерские, парикмахерские, заведения общепита). Высокий уровень спроса на такие услуги не предусматривает альтернативы размещению таких заведений рядом с местом проживания граждан, в том числе в жилых домах, при условии соблюдения четких и понятных требований, которые должны быть определены в законодательстве», - считает представитель Arzinger.

Не налогом, так взяткой

Предприниматели, которые не ждут ничего хорошего от планирующихся нововведений, уже оценивают возможные риски. По мнению О.Продан, которая не находит логического объяснения изменениям, документ приведет или к усилению злоупотреблений со стороны контролирующих органов (налоговой, санэпидемстанции, пожарников и т.д.), или к злоупотреблениям крупного бизнеса, который будет заставлять переходить в бизнес-центры, во многих случаях пустующие.

«Мы не можем сказать, зачем это делается сегодня. Но через какое-то время мы поймем, что либо будет использование этой нормы для того, чтобы злоупотреблять теми или иными помещениями теми людьми, которые инициировали эти изменения, либо для того, чтобы просто зарабатывать на взятках этого бизнеса, который все равно никуда не денется», - считает она.

Руководитель объединения заметила, что один из соавторов закона даже не отказывается от заказного характера проекта. «Господин Зарубинский в комментариях сказал о том, что такой проект был нужен налоговой. Поэтому все, что там написано, направлено… только на то, чтобы найти какую-то дополнительную зацепку к тем, кто использует эти помещения в жилых домах», - добавила она.

К примеру, предполагают участники рынка, налоговая захочет получить реестр всех владельцев недвижимости, которые сдают ее в аренду и не платят налоги. «За последние годы очень много владельцев квартир оформлялись как субъекты предпринимательской деятельности и абсолютно легально сдают жилье в аренду. Часть таких владельцев, которые не зарегистрировались как СПД, получают доходы, но здесь тоже нет криминала, поскольку в конце года владелец такого помещения может задекларировать этот доход и заплатить 15% налога», - считает Г.Людкевич.

По мнению экспертов, в случае вступления в силу закона «запретная» норма коснется как мелкого бизнеса (парикмахеры), так и более крупного (банки, нотариусы). В то же время, как правило, кафе, рестораны и аптеки арендуют помещения, переведенные в нежилой фонд.

В свою очередь, риэлторы также опасаются проверок со стороны налоговой владельцев квартир, сдающих их под офисы, и считают закон попыткой государственного регулирования арендного бизнеса.

«Этот закон дает возможность налоговому инспектору законным путем оказать воздействие на тех физических лиц, которые используют не по назначению свои квартиры», - отмечает президент Всеукраинского объединения специалистов по недвижимости «ФИАБСИ-Украина» Тельман Аббасов.

Такое усиленное внимание к предпринимателям со стороны контролирующих органов может также простимулировать законопослушных арендаторов сменить квартиру на офисный центр.

«Если пойдет такая политика, то придется арендаторам офисов переезжать в офисные центры. Может это тоже одна из задач субъектов законотворческой деятельности?», - задается вопросом Г.Людкевич.

Массового переселения не будет

После вступления в силу закона для арендодателей по-прежнему существует возможность перевести квартиры в нежилой фонд. Однако эта процедура затратная и длительная (занимает не меньше года), поэтому вряд ли найдется много желающих это сделать.

«Я не думаю, что сейчас все массово начнут переводить свои помещения в нежилой фонд. Скорее всего, будет нарастать недовольство, будут проблемы с людьми, которые продолжат сдавать в аренду», - считает президент АПУН. По его оценкам, в Киеве лишь около 5-10% квартир, которые сдаются под офисы, переведено в нежилой фонд.

Вместе с тем, президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александр Рубанов отмечает, что спросом пользуются только помещения на первых этажах жилых домов, которые как раз переведены в нежилой фонд. «На сегодняшний день то количество помещений, которое осталось – вторые, третьи линии, внутри кварталов – мало интересны с точки зрения развития бизнеса», - считает он.

В то же время вице-президент Лиги экспертов Украины Владимир Винокур считает, что стоимость аренды офисных помещений или помещений, переведенных из жилого в нежилой фонд, будет расти.

«Я даже не сомневаюсь, что в основе такой поправки стояли те, кому интересно, чтобы цены в офисных помещениях увеличивались», - добавил он.

Сегодня аренда офиса в жилом фонде Киева обойдется в среднем в 15 долл./кв.м в месяц за помещения недалеко от центра, в офисных центрах на окраинах города – в 10-15 долл./кв.м, в центре города — в 60 долл./кв.м. Средний уровень вакантности для профессиональных бизнес-центров столицы оценивается в 8%.

Эксперты успокаивают: сдавать квартиры в аренду для проживания никто не запрещает, при условии регистрации СПД и уплаты 15%-ного налога за аренду жилья. Сегодня нет проблем и сдать квартиру под офис, главное – не производить шума и не доставлять неудобства соседям. А вот после вступления в силу закона (его еще должен подписать Президент), а также после законодательного определения понятия «производственного характера» у контролирующих органов появится веский аргумент, с помощью которого можно «прищучить» и мелких предпринимателей, и владельцев офисов в квартирах.

Татьяна Акимова (УНИАН)

УНИАН в Google News