Внесудебное урегулирование реализации банками залогового жилья может осуществляться только при согласии заемщика.
Как передает корреспондент УНИАН, об этом сообщила директор департамента гражданского законодательства и предпринимательства Министерства юстиции Украины Инна ЗАВАЛЬНАЯ сегодня в ходе круглого стола «Перспективы усовершенствования механизма реализации залогового жилья банками».
По ее словам, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником своих обязательств по договору ипотеки, банк может реализовать залоговое имущество тремя способами: по решению суда, по исполнительному предписанию нотариуса, а также по договору о внесудебном урегулировании или по предостережению, указанном в договоре об ипотеке.
Как отметила И.ЗАВАЛЬНАЯ, проблемы у банков возникают при применении третьего способа.
По данным представителя Минюста, до 14 января т.г., когда вступили в силу изменения в закон «Об ипотеке», Минюст разъяснил, что необходимо отличать договор о внесудебном урегулировании, который можно заключать, когда у должника возникли проблемы с банком по выплате кредита, и тогда он добровольно заключает этот договор и банк оформляем право собственности на залоговое имущество или же начинает процедуру реализации имущества.
При этом такое предостережение можно предусмотреть в договорах об ипотеке.
«В 99% договоров предусмотрено, что в случае неуплаты очередного тела кредита или процентов банк или оформляет на себя право собственности, или начинает реализацию предмета ипотеки. И вот тут и возникают сложные механизмы несовершенного законодательства, что на самом деле такая императивная норма предусмотрена, но ее невозможно реализовать на практике», - сказала она.
В то же время с 14 января т.г. предостережение в договоре об ипотеке приравняли к договору о внесудебном урегулировании. На сегодня, согласно закону об ипотеке, если должник не выполняет свои обязательства, банк, предупреждает должника за 30 дней о том, что он намеревается зарегистрировать право собственности на залоговое имущество за собой, или начинает процедуру продажи.
«Понятно, что за 30 дней должник может не успеть принять меры реагирования, сходить в суд, подать соответствующий иск и еще получить решение суда об обеспечении иска, которая будет, например, запрещать банку совершать какие-то действия», - добавила эксперт.
И.ЗАВАЛЬНАЯ уточнила, что законодатель, предусмотрев эту норму, не написал механизмов ее реализации: «например, если банк хочет продать от своего имени без согласия должника (потому что так написано в законе), он должен прийти к нотариусу и заверить договор купли-продажи».
Нотариус должен заверить договор на основе правоустанавливающего документа (договор купли-продажи).
«Такой правоустанавливающий документ всегда остается у должника и забрать его, если нет на то его воли, невозможно», - подчеркнула она.
В БТИ также необходимо предоставить этот правоустанавливающий документ, без которого он не имеет права перерегистрировать жилье.
Кроме того, должна быть проведена оценка, которая устанавливается или по соглашению должника и банка, или на основании оценки субъектом оценочной деятельности.
Другая проблема состоит в предоставлении согласия органа опеки, если в квартире проживает несовершеннолетний ребенок.
Что касается исполнительного предписания нотариуса, то нотариус совершает его, когда есть задолженность, безнадежность которой доказана.
«Только добровольные действия должника и кредитора, которые могут проявляться в том, что это будет отдельный договор о внесудебном урегулировании и не будет никаких протестов должника, тогда не будет никаких проблем. А если будут попытки реализовать реализовать имущество или оформить право собственности без согласия на то должника, тогда возникает ряд очень больших проблем», - резюмировала она.
